1 Şubat 2010 Pazartesi

Yüzüncü Yıla 1000 AVM İle Gireriz

Türkiye’de AVM fazlalığı var deniyor. Ben bunun aksini düşünüyorum. Şu anda Türkiye’de 270 dolayında AVM var. Bence bu rakam 500 olmalıydı. Nitekim, Türkiye’de bin kişiye 78 metrekare AVM alanı düşerken, bu Avrupa ülkelerinde 200 metrekare civarında.

Dikkat edin, Türkiye’de AVM fazlalığı var diyenler AVM sahipleri ve işleticileri. Çünkü her yeni AVM açılışıyla birlikte kiralar düşüyor. Düşmeli de. Çünkü Türkiye’de AVM kira fiyatları çok yüksek. Yüksek olduğu için AVM sahiplerine getirisi harika. Zaten ardı ardına arsa sahipleri ve holdingler AVM yatırımı yaparak yüksek kiralardan nemalanmaya çalışıyorlar. Ama her yeni sektörde olduğu gibi arz haddinden fazla artış gösterdikçe fiyatlar da olması gereken seviyeye düşecek, sonra da, arz normal artış seviyesine dönecek.

Şu anda Türkiye’deki AVM’lerin %80’i İstanbul ve Ankara’da. Buradan yola çıkarak AVM üretiminde önümüzdeki yıllarda Anadolu şehirlerinde önemli artışlar olacağını söyleyebiliriz. Keza İstanbul ve Ankara’da da yeni AVM’lerin aynı hızla açılmaya devam edeceğini de iddia edebiliriz. Bana öyle geliyor ki Cumhuriyetimizin yüzüncü yılında, yani 2023 yılında Türkiye’de AVM sayısı 1000’i geçer. O zaman AVM arzı ve talebi dengeye oturur ve Avrupa’daki ortalamayı yakalar diye düşünüyorum.

İyi de birbirinin kopyası AVM’lerin çoğalması sıkıcı değil mi? Sorun AVM fazlalığı değil, AVM’lerin farklılaşamamasıdır. AVM’lerin çekiciliğini kaybetmemesi ve insanların alışveriş amacıyla birden fazla AVM dolaşması için yaratıcı ve farklılaştırıcı fikirlere ihtiyaç var. İşte benden de bazı fikirler.

AVM mimarisinde inovasyon gerekiyor.
Mevcut AVM mimari anlayışı tüketicilere çok sıkıcı gelmeye başladı. Forum, ViaPort ve Meydan gibi mimari açıdan biraz farklı AVM’ler tüketiciler tarafından ilgi görüyor. AVM’ler sadece alışveriş yapılan alanlar değil, zaman geçirilen, sosyalleşilen, eğlenilen alanlardır. AVM sahipleri tüketicilerin dikkatini çekmek istiyorlarsa insanların alışveriş dışı ihtiyaçlarını giderecek alanlara da yer vermelidirler. (Not: sinema ve bowling ile farklılaşamazsınız, onlar hemen hemen her AVM’de var) AVM yatırımı yapmayı düşünen girişimciler mimariye çok kafa yormalılar ve burada yaratacakları farklılığın çok tüketici çekeceğini görmeliler.

Odaklı AVM’ler çeşitlenmeli ve artmalı
Özellikle müşteri çekmekte başarısız olan AVM’ler mağaza karması stratejilerinde değişiklik yapmalı ve bir alana odaklanmalı. Buna en güzel örnek Kadir Has Center. Açılışının ilk 5 yılında yeterli ilgiyi çekemeyen bu AVM sadece bebek ve çocuk ürünleri satan mağazalara yönelince hem müşterisini hem de kira gelirlerini artırdı. Odaklı AVM için önerilerim şunlar:
  1. Sadece teknoloji ürünleri mağazalarının bulunduğu AVM (Başarılı olur mu diyenlere eskilerin meşhur Doğu Bank İş Hanı’nı hatırlatırım).
  2. Sadece erkek giyim markalarının bulunduğu AVM. (Ben müdavimi olurum)
  3. Sadece ayakkabı markalarının bulunduğu AVM. 
  4. Sadece gençlik markaları olan AVM.
  5. Sadece restoranlardan oluşan bir AVM

Yeni AVM’ler yeni markalar sunmalı
AVM’lerde hep aynı markaları görüyoruz. (Örneğin Pendik’te karşı karşıya duran iki AVM’de aynı markaların mağazaları var) Yeni  açılacak AVM’ler mevcut AVM’lerde olan markalara değil de çıkış arayan, markalaşmaya ve mağazalaşmaya çalışan markalara öncelik vermeli bence. Böylece tüketicinin aradığı farklılığı yakalayabilir. Tüketiciler her AVM’de aynı markalar olduğunu bildiği için alışveriş amacıyla tek AVM dolaşıyor. Farklı marka mağazalara sahip AVM’ler alternatif marka arayan tüketicileri çekecektir. (Pendik’te karşılıklı konuşlanan AVM’lerden biri bahsettiğim gibi farklı ve yeni markaları barındırsaydı, her ikisi de daha fazla ziyaretçi çekiyor olacaklardı. Birbirine ziyaretçi kaptırmamak için aralarından geçen karayoluna üst geçit bile yaptırmaya karşı olan bu AVM’ler tahmin edeceğiniz gibi sinek avlıyor) Yeni kurulan AVM’ler farklılaşmak istiyorsa diğer AVM’lerde sıkça bulunan markaları reddetmeyi göze almalı ve mağazalaşmayı düşünen yeni markalara yer vermelidirler.

AVM’lere de oteller gibi yıldız verilmeli
Oteller ve hastaneler yıldızla sınıflandırılıyorsa AVM’ler neden sınıflandırılmasın? Üstelik verilen yıldızlardan AVM’nin içeriğini ve büyüklüğünü anlayabileceksek bu harika olmaz mı? Böylece tüketici ve markalar bulunacakları AVM’yi daha kolay seçebilirler. Tabii bunun için üyeleri herkes tarafından kabul gören bir komisyon kurulmalı. Yıldız verme kriterlerine önerilerim;
  1. AVM’de bulunan her 75 mağaza için 1 yıldız.
  2. En az 3 salonluk sinema kompleksi olana 1 yıldız.
  3. En az 1000 metrekarelik marketi olana 1 yıldız.
  4. Otoparkı ücretsiz ise 1 yıldız.
  5. Ayırt edici bir özelliği varsa 1 yıldız.

Yıldız yerine; TV programları başlamadan önce çıkan ve programın içeriğine dair bilgi veren grafik ikonlar benzeri bir uygulama da olabilir.

AVM’ler rehberi
Nasıl Türkiye Oteller Rehberi varsa, AVM rehberi de olmalı. AVM’leri tanıtan standart bir şablonla tanıtmalı. AVM’nin kat planlarından mağaza isimlerine, adres krokisinden fotoğraflarına, otopark hacminden metrekare bilgisine kadar geniş yelpazede bilgi vermelidir. Bu rehberi Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği veya Perakende Günleri’ni düzenleyen Soysal veya AVM’lere yönelik dergi çıkaran bir yayın grubu da çıkarabilir. (Bu önerim birileri tarafından çok önceden hayata geçirilmiş de olabilir. Öyleyse hatamı affetsinler) Bu rehberin daha incesi (insert olarak) hafta sonları gazetelerle birlikte dağıtılmalıdır.  

Outlet AVM’ler denetlenmeli
Outlet mağaza; eski sezonlara ait ürünlerin, serisi kırılmış ürünlerin, sezonu bitmekte olan ürünlerin, sezon içinde normal mağazalarda satılamayan ürünlerin, defolu ürünlerin sergilendiği ve indirimli satıldığı mağazalardır. Bu mağazalarda formatı gereği yeni sezon ürünleri satılmaz, satılmamalıdır. Eğer siz outlet mağazam deyip, burada sezon ürünlerini indirimsiz (veya çakma indirimli) satıyorsanız tüketicileri kandırıyorsunuz demektir. 30 mağazaya ait bir markanın olsa olsa 2 tane outlet mağazası olabilir. Gelgelelim yeni kurulan AVM’lerin neredeyse hepsi outlet konseptli ve buralarda hep ünlü markalar var. Bu da, birileri tüketicileri ve AVM sahiplerini kandırıyor demektir. Bağımsız bir denetim kuruluşu bu denetimi yapmalı, outlet AVM kandırmacasının önüne geçilmelidir.

AVM’ler perakendecilere karşı daha adil olmalı
AVM sahipleri ve işleticileri öyle fiyat politikası izliyor ki, eski (yaygın) mağaza zincirleri daha da güçleniyor, yeni mağazalaşmayı düşünenler yolun başında kepenk indiriyor. Tam bir haksız rekabet ortamı. Öyle ki eski ve popüler mağaza zinciri metrekaresi 12 Euro’dan kira verip hiç aidat ödemezken, yanındaki yeni mağaza markası 42 Euro kira ve 16 Euro aidat veriyor. Bu fiyat politikası AVM sahiplerinin ve işletmecilerinin hem itibarını bozuyor hem de uzun vadede kendilerine zarar verecek, haberleri yok.  

AVM’lerdeki mağazalar ciro üzerinden kira ödemeli
Bugün birçok AVM ile kiracısı arasında gerilim yaşanmaktadır. Gerilimin temel sebebi yatırımcının yeni açılacak AVM’sini aşırı allayıp pullayarak yüksek sabit ücretlerde kiralamasıdır. Yüksek kirayla girdiği AVM’den beklediği ciroyu elde edemeyen perakendeci kirasının düşürülmesi için AVM yatırımcısının kapısını aşındırmakta, medyaya kadar yansıyan boykotlara girişmektedir. Bugün yenisiyle eskisiyle bir çok AVM’nin boş dükkanlarının olmasının sebebi budur. AVM yatırımcılarının hedefi perakendeciden para kazanmak değil, tüketiciden para kazanmak olmalıdır. Sabit kira uygulamasından vazgeçip ciro üzerinden kira almaları daha doğru olur. AVM başarılıysa kira geliri yüksek olacak, başarısız ise kira geliri düşük olacaktır. Bu uygulama perakendeci gerilimi de azaltacaktır.   (5 yıl içinde bu önerimin yaygın olarak hayata geçeceğini tahmin ediyorum. Çünkü bu düzen böyle gitmez.)

AVM’lerin ziyaretçi sayıları bilinmeli
Nasıl televizyonların reytingleri ve gazetelerin tirajları bağımsız kuruluşlarca ölçülüyor ve kamuoyuna deklare ediliyorsa AVM’lerin de ziyaretçi sayıları bağımsız bir kuruluşça ölçülmeli ve açıklanmalıdır. Günümüz teknolojisi ile bu ölçümü yapmak son derece basittir. Bu ölçüm sayesinde AVM’lerde mağaza açacak firmalar doğru kiralarla mağaza tutabilir. Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) böyle bir ihale açabilir. Tabii AVM sahiplerine ve işleticilerine bunu kabul ettirmek biraz zor. (Perakendecilerin doğru fizibilite yapmaları için bu bilgiye şiddetle ihtiyaçları vardır.Bu bilgi AVM’de mağaza açacakların hakkıdır ve esirgenmemelidir.)

24 saat açık AVM’ler de olmalı
24 saat alışveriş yapabileceğimiz, günün her saatinde sinemasına gidebileceğimiz, restoran ve kafelerinden faydalanabileceğimiz, banka şubeleri bulunan bir AVM neden olmasın? Tüketiciler arasında, AVM’ler kapalıyken, alışverişi gelen önemli bir hedef kitle var diye düşünüyorum. Özellikle küçük AVM’lerden biri bunu deneyebilir. Bakarsınız ileride AVM’ler dönüşümlü olarak nöbetçi AVM uygulaması başlatırlar!

Müşteri kaybeden cadde esnafları AVM inşa etmek için kooperatif kurmalı
Ölmekte olan alışveriş caddelerinin esnafına önerim önce birlik olup AVM inşa etmek üzere arsa almaları sonra da bir markanın franchise’ı olmalarıdır. Çünkü gelecek markalı zincir mağazalarının ve AVM’lerin. Zaten esnaflar müşterilerini şimdiden zincir mağazalara ve AVM’lere kaptırmış durumdalar. Bu önerimi uygulanması zor bulanlara önerim ise caddelerini AVM gibi yönetmeleri olacaktır. Bunun için caddelerinin adını taşıyan dernek kurmalarını ve bu dernek aracılığıyla caddelerini yönetmesi için bir AVM işletme şirketiyle anlaşmalarını öneririm.


Not: Bu yazı "The Barand Age" dergisinin Şubat 2010 sayısında yayınlanmıştır.

İnternet Sitem: www.muratsaylan.com

1 yorum:

  1. İnegöllü mobilya markaları İnegöl'ün girişinde Mobilya AVM'si açıyorlar. Şimdiden en yüksek cirolu AVM'lerden biri olacağı kesin. Mobilya başkenti olarak kendilerini konumlandıran İnegöl'ün marka değerine de önemli bir katkısı olacak.

    YanıtlaSil