1 Nisan 2014 Salı

AVM’de Mağaza Kiralama

İlk mağazasını açacak veya mağazalar zincirini yeni oluşturacak firmalar için en bilinmeyen konu bir alışveriş merkezinde (AVM’de) mağaza kiralamaktır. Genelde AVM’lerin sahipleri kiralama yapmaz ve AVM’yi yönetmez. AVM işletme ve kiralama hizmeti veren profesyonel şirketler vardır. Bunların çoğu da yabancı kökenli uluslararası firmalardır. Bazıları Türk ortaklarıyla bu işi yapar. AVM’de mağaza açacaksanız bu firmalar ile görüşeceksiniz. Yeni nesil emlakçı diyebileceğimiz bu firmalar sadece AVM işletmesi ve mağazalarının kiralanması işlerini üstlenirler.

Bildiğiniz gibi son yıllarda büyük arsası ve parası olan girişimcilerin (ki bunların çoğu belediyeye veya iktidara yakın müteahhittir) aklına önce AVM yapmak geliyor. Bir yatırım yapıp pir kazanma sevdasındaki bu girişimciler arsa ve bina yatırımını 10-12 yılda çıkaracak şekilde eserlerini AVM işletmesi ve kiralaması yapan şirketlere teslim ederler. Onlar da kendi paylarını çıkarmak adına yüksek fiyattan kiralama yaparlar. Uluslararası ve yerel normlara uymak için de kiralama yapmak isteyenlerin önüne bir sürü şart ve kallavi bir sözleşme koyarlar. Karınca puntolarıyla ve avukat diliyle hazırlanan ve sayfalarca yazı içeren bu kiralama sözleşmelerini anlamak zordur.

Bir AVM’yi gözüne kestirmiş genç bir girişimci, yeri kaptırmamak adına çok pazarlık yapmadan kiralama şartlarını kabul eder. Üstelik sözel olarak anlaşmış olmanın heyecanıyla kiralama sözleşmesini de üstünkörü okur/inceler. Mağazalar zinciri sahiplerine sorun, hepsi AVM’lerde açtıkları ilk mağazalardan ne kadar çok zarar ettiklerini, ne kadar fahiş kiralar ödediklerini söyleyecek ve acemiliklerini itiraf edeceklerdir.  

AVM’lerde mağazalaşmak markalaşmanın önemli bir aracıdır. Doğru kiralama da sürdürülebilir mağazalaşmanın anahtarıdır. Brüt karının büyük bir kısmını AVM’lere kaptırarak markalaşmanın baharında tarih olan markalar cennetidir ülkemiz.

İşte bu makale AVM’lerde mağazalaşmak isteyen genç markalarımıza avantajlı kiralamalar yapmaları için yol göstermek amacıyla yazılmıştır. Hayrını görünüz J

AVM’de mağaza kiralamak uzun bir süreç olmalıdır.

Yeni açılacak olan AVM’ler ilk önce tanınmış ve yaygın perakende markalarına kiralama yaparak değerlerini artırmaya çalışırlar. AVM’lerde yeni mağazalaşacak firmaları ise, affedersiniz yolunacak kaz gibi görürler ve onlara yüksek fiyatlardan kiralama yaparak hedef bütçelerini tutturmaya çalışırlar. Bu yüzden AVM’ler için kiralama yapan firmalar yeni yetme markalara öyle bir tavır takınır ki, hem AVM’leri bulunmaz Hint kumaşıdır, hem size önerdikleri mağaza çok değerlidir, hem de binlerce taliplisi vardır. Bu pazarlık taktiğine aldanırsanız daha ilk görüşmede yüksek fiyattan kiralar ve mağazanızı açtıktan sonra da bu kiraları ödeyebilmek için kara kara düşünürsünüz. Başkalarının daha ekonomik fiyatlardan kiralama yaptığını öğrenince de kahrolursunuz.

Ara Not: “Ölümü gösterip sıtmaya razı etmek” deyimi bir pazarlık taktiğidir ve acayip işe yarar. AVM kiralama şirketi tarafından üzerinizde deneneceğinden emin olabilirsiniz.

Hele hele açılmamış, yani açılacak AVM’lerde hava bin beş yüzdür. Önceden açılmış AVM’lerden ders alınarak, harika bir mimariyle açılan bu AVM’ler gerçekten göz kamaştırıcı ve ağız sulandırıcıdır. Üstelik PR, sosyal medya ve ağızdan ağıza pazarlama teknikleriyle AVM’yi açılmadan meşhur etmişlerdir. Bu yüzden kiralama şirketi burunlarından kıl aldırmaz, asla indirim yapmazlar. Ancak açılışa doğru süngüleri düşer ve istediğiniz kadar olmasa bile bir miktar indirim yapmaya yanaşırlar. Sabırlı olur ve açılış sonrasını beklerseniz istediğiniz fiyata çok yakın kiralama yapmanız daha mümkündür.

Ara Not: Bugün en şaşaalı AVM projeleri bile en iyi ihtimalle %80 mağaza doluluk oranıyla kapılarını tüketicilere (ziyaretçilere) açmaktadır.

AVM kiralama firmalarıyla bütün görüşmelerinize mutlaka iki kişi gidin. İçinizden biri ketum davransın, diğeri hevesli. Ayrıca alacağınız teklifi değerlendirecek başka yöneticiler/hissedarlar olduğunu da mutlaka söyleyin. Yoksa ne olduğunu anlamadan bakmışsınız, kiralamayı yapmışsınız. 

İlk görüşmede nasıl bir büyüme stratejiniz olduğundan, yılda kaç mağaza açmayı planladığınızdan, biraz da abartılı olarak bahsetmeniz akılda kalıcılığınızı artıracaktır. Hele hele Power Point ile sunum yaparsanız çok daha cazip hale gelirsiniz.

Kiralama firmasının size bakan müşteri temsilcisi (aslında bildiğiniz emlakçının yabancı dil bilen havalı versiyonudur) ile iyi geçinmenizi öneririm. Sizinle özdeşleşirlerse AVM’ye kazandırmak için daha çok çabalarlar. Kiralama firmasının elindeki tüm projeleri (işlettikleri ve kiraladıkları AVM’ler) görmek isteyin. Hepsi için teklif almak istediğinizi de söyleyin. Unutmayın karşı tarafı isteklendirmek ve onların gözünde pazarlık yapılabilir müşteri haline gelmek ilk amacınız olmalıdır.

Kiralamayı düşündüğünüz AVM’nin projesini enine boyuna inceleyin, sürekli sorular sorun, yapım aşamasındaysa gezmek isteyin. Bölgesinin tüketici özelliklerini öğrenmek isteyin. İlk defa AVM’de mağaza açacak olsanız da dersini çalışmış bir müşteri izlenimi bırakın.

Daha sonra yapmanız gereken onların belirttikleri doluluk oranlarını (kiralama yaptıkları söyledikleri markaları) kontrol etmektir. Eğer bu kontrolü yapmazsanız gerçekten size önerdikleri mağazanın son mağaza olduğunu zanneder ve sözleşmeye imza atarsınız. Açılış gününde de AVM’deki mağazaların yarısının boş olduğunu gördüğünüzde iş işten geçmiştir. (Bazı insaflı AVM sahipleri ve kiralama şirketleri vaat ettikleri doluluk oranına ulaşamadıkları için sözleşmenizdeki kiralarda indirime gider ama bu resmi değil, keyfi bir indirimdir. Diledikleri zaman sözleşmedeki rakamlara geri dönerler.)

Elbette her AVM yüksek dolulukla açılmak ister, bu yüzden açılışa doğru şartlarında ve fiyatlarında yumuşamaya giderler. Eğer acele etmez ve kiralama sürecini uzatırsanız daha avantajlı fiyatlardan kiralama yapabilirsiniz.  

Açık olan AVM’lerde ise bir sebepten dolayı boş veya boşalacak bir mağaza varsa işiniz daha da kolay olabilir. Özellikle firmanızı, vizyonunuzu ve mağazalaşma planınızı doğru anlatabilir ve fizibilite verilerinizden çıkarak kiralama fiyatlarına itiraz ederseniz istediğiniz fiyata mağazayı kapma olasılığınız daha yüksektir.

Unutmayın pazarlığın en önemli konusu istediğiniz fiyatı değil, istediğiniz fiyatın azını belirtmenizde yatar. Çünkü pazarlık denen konu hep ortada buluşma sanatıdır. Yani her iki tarafın da tavizler vermesidir. Eğer karşı tarafa tam istediğiniz rakamı zikrederseniz, onların istediği rakam ile sizin istediğiniz rakamın arasında buluşursunuz. Bu da sizin istediğiniz rakamın yukarısında bir seviye olacaktır.

İndirim talebinizi asla yüz yüze görüşmede iletmeyin. Mutlaka yüz yüze görüşme sonrasında mail ile indirim talebinde bulunun. Tabii güzel kaleme alınmış bir mail olmalıdır. İndirim talebinizi gerekçesi fizibiliteniz olmalıdır. Yani elde edeceğiniz tahmini cirodan, satılan malın maliyetini, mağaza ve merkez işletme giderlerini düştükten sonra kalan bütçenin istenen kiralama fiyatlarına yetmeyeceğini sebep gösteriniz. Aksi takdirde indirim talebinizin daha yüksek kar elde etmek için olduğunu düşünecekler ve daha yüksek rezistans göstereceklerdir.

İndirim teklifinizi yaptıktan sonra geriye çekilin ve reddedilmeyi göze alın. Pazarlıkta istediğinizi alabilmenin anahtarı gözü karalık ve zamandır. Ketum durmak ve sabırla beklemek istediğiniz fiyata kiralamanın anahtarıdır.

Büyük bir ihtimalle indiriminizi talep etmeyeceklerdir. Duruşunuzu bozmayın. Olumsuz cevaptan birkaç gün sonra, içinizden hevesli olan “ben AVM’nizde mutlaka mağaza açmamız gerektiğini düşünüyorum ama karar vericilerimiz çok temkinli, biraz onları cesaretlendirecek adım atamaz mısınız?” türünden bir mail göndersin. Büyük bir ihtimalle ufak bir indirim olacaktır.

Görüşmeler sırasında başka kiralama şirketleriyle de görüştüğünüzü ve ilgilendiğiniz AVM’leri de zikredin. Piyasanızı kızıştırırsanız sizi kaçırmak istemezler. Unutmayın kaçan kovalanır.

Muhatap olduğunuz AVM kiralama firmasına sakın anında cevap vermeyin. Cevaplarınız hep gecikmeli olsun. Hele hele sizden cevap beklediklerini belirtiyorlarsa kozlar sizin elinizde demektir.

Pazarlıklar sırasında önerdiğiniz rakam kabul edilse bile, daha da indirim koparabileceğinize inanıyorsanız mızıkın ve indirim talep etmeye devam edin. Mazeret olarak “ortaklarımızdan biri bir türlü onay vermiyor, kiralama ücretini tüksek buluyor” diyebilirsiniz.

Sindire sindire ve mızıka mızıka pazarlık yapmaktan çekinmeyin. Unutmayın; isteyenin bir yüzü kara vermeyenin iki yüzü. Avrupa’da AVM sahipleri yatırımlarının geri dönüşünü 20-25 yıla yaydığı için koca koca dünya markaları Avrupa’da daha iyi fiyatlara AVM’lerde mağaza açabiliyor. Üstelik bizim AVM’lerimiz de o yabancı markalara daha avantajlı fiyatlardan kiralama sözleşmeleri öneriyor. Bu yüzden acımasızca pazarlık yapmaktan korkmayın, utanmayın. Siz zor para kazanıyorsunuz, AVM sahipleri neden kolay para kazansın ki? Yarattığınız katma değeri onlara kaptırmayın.

Siz ne kadar indirim koparsanız da LC Waikiki, Zara, Teknosa, Tchibo, Starbucks, Koton, Madame Coco, Burger King gibi müşteri çeken markaların kiralarının iki katına bile yaklaşamazsınız. Bu yüzden rahat olun ve en az 3-4 farklı kiralama şirketi ile 7-8 AVM için pazarlık yapın. Biri istediğiniz fiyata inecektir.

Ne kadar süreyle pazarlık yapacaksınız?

Bunun için size kesin bir süre veremem. Ama karşı tarafı önce isteklendirmek, sonra endişelendirmek önemli bir pazarlık taktiğidir. Yani sizin mağazayı kiralayacağınıza önce inanmalılar, sonra vaz geçmenizden korkmalılar. Hatta bazen vaz da geçmelisiniz. Merak etmeyin yine devam eder.

Pazarlık karşı tarafı yormakla ilgilidir. Karşı tarafı yeterince yorarsanız sizin kararsız ve temkinli halinizden bıkacak ve istediğiniz fiyatı kabul edeceklerdir. Ama bir haftada yapılan kiralamalar ve yüz yüze görüşmelerde koparılan indirimler asla yeterli olamaz. Aceleci davranmayın. En ideali kesintili pazarlıklar ile 3-4 ayda istediğiniz seviyeye gelmektir.

Tabi tüm bu söylediklerimi yaparken kurt bir pazarlıkçı olarak değil, saf bir girişimci olarak karşılarında durmalısınız. Yoksa bu yazıyı okuduğunuzu ve taktik yürüttüğünüzü anlarlar. (Hoş, onların bu yazıyı okuyacağını sanmıyorum.)

Diyelim ki dediklerime uydunuz ve kiralama yapamadınız. Yani kiralama şirketi taleplerinizi refüze etti. Bana kızmayın, çünkü kazanan yine siz oldunuz. Bingo! AVM kiralaması yapan firma sizi aklına (databankına) not edecek. Bundan sonra kiralamasını üstleneceği tüm AVM’ler için hep size teklif getirecek. Böylece teklif veren değil, teklif alan pozisyonuna geçeceksiniz ki, bu da pazarlık dünyasında paha biçilemez bir pozisyondur. Üstelik sizin marjlarınızı bildikleri için de teklifleri daha uygun olacaktır.

AVM’lerde boy gösterdikçe, hele bir de müşteri çeken bir marka ve mağazacılık anlayışınız varsa kiralama şirketlerinin mağaza karması listesine girmeye başlayacaksınız. AVM’lerde yaklaşık 15 mağazaya ulaştığınızda AVM kiralama şirketleri etrafınızda pervane olmaya başlayacak, 100 mağazayı aştığınızda ise ilk yıl genel gider ödememe gibi teklifler dahi alacaksınız. 200 mağazaya ulaştığınızda en güzel konumdaki mağazayı size tahsis edip, dekorasyon masrafınızı karşılayacaklarını ve ilk yıl hiç kira masrafınızın olmayacağını söylerler, yeter ki siz o AVM’de mağaza açmayı düşünün.

Ara Not: Aslında AVM sahipleri yatırımlarının geri dönüşleri için 20-25 yıllık planlar yapsa kiralar metrekare bazında 25 TL ve genel gider bazında da 15 TL olur. Bu da 200 m2 bir mağaza için kdv’si içinde 9.440 TL yapar ki, bu da aslında hem perakende markalarımızın kar üretmesine ve yeni mağaza ve inovasyon yatırımları yapmasına neden olur hem de markalaşmaya daha fazla bütçe de ayırabilirler. Sadece AVM mağazaları için söylemiyorum cadde mağazalarının sahipleri (rantiyeci girişimciler) de kiraları makul seviyeye çekse markalarımız tatmin edici brüt kar elde edebilecek ve dünya markası olabilecek. Belki de bu konuya devlet el koymalı. Mağaza kiracıları (perakendeci markalar) sadece cirolarının %6’sını mağaza sahiplerine vermeli. Kira, genel gider, pazarlama ve kdv dahil diğer bütün masraflar bunun içinden karşılanmalı. Böylece kar üretebilen perakendeciler devlete de tatmin edici vergi öderler. Serbest piyasa ekonomisinde böyle bir ticaret kanunu olabilir mi? Öneren varsa, neden olmasın?

Bu kadar pazarlık taktiğinden sonra şimdi de kiralama (ve sözleşme) aşamasında nelere dikkat etmeniz gerektiğini ele alalım. 

Aslında AVM’ler kiracılarından ciro üzerinden kira almak ister ama kendilerini garantiye almak için minimum kira da talep ederler. Ciro üzerinden kira genelde %8’dir. Minimum kira da metrekare üzerinden belirlenir. Ay sonunda yapılan hesaplamada hangisi yüksekse o ödenir.

Örneğin asgari (sabit) kiranız kdv dahil 15.000 TL ise ve ciro kiranız da %8 ise; cironuz kdv dahil 187.500 TL’ye ulaşıncaya kadar 15.000 TL kira ödersiniz, aşınca da %8 üzerinden hesaplama yaparak ödersiniz.   

AVM’lerin genel gider adı altında kiracılardan talep etiği ve metrekareye göre belirlenen bir ücret daha vardır. Esasen apartman sakinlerinden toplanan aidata çok benzer. İçinde; ortak aydınlatma, ortak iklimlendirme, bahçe ve çevre bakımı, güvenlik, temizlik ve benzeri masraflar vardır. Buna aidat denmemesinin sebebi de içinde AVM’ye daha çok ziyaretçi çekmek amacıyla yapılan pazarlama aktivitelerinin bütçesinin de olmasıdır diyebiliriz. Ayrıca “genel gider” tanımı “aidat”tan daha fiyakalıdır. Her mağazaya genel gider yansıtması mağaza büyüklükleri üzerinden olur. Dolayısıyla metrekare başına bir rakam belirlenir. Her mağaza bu rakam ve metrekaresi üzerinden bu ödemeyi yapar.

Asgari kira ve genel gider metrekare üzerinden belirlendiği için kiralamayı düşündüğünüz alanın metrekaresini ölçmenizi önemle öneririm. Genelde AVM’ler sözleşmelerde brüt metrekareden bahseder ki, bunun netinin %3 ila 30 arasında değiştiğini görmüşlüğüm vardır. Brüt ile net arasında %5 fark kabul edilebilir ama daha fazlası haksızlık/enayilik olur. Asgari kiranızı ve genel giderinizi brüt kira üzerinden ödeyeceğinizi unutmayın. Haksızlığa uğramamak (enayi olmamak) için sözleşme imzalamadan önce mutlaka kiralayacağınız mağazanın metrekaresini ölçün. Sözleşmede yazan brüt metrekare ile net metrekare arasında çok fark var ise buna itiraz edin ve sözleşmede düzelttirin. (Bazı markalar kira ve genel gider hesaplamalarının net alan üzerinden yapılmasını ister ve bunu da sözleşmelerine yazdırırlar.) Yoksa çok yüksek kiralama bedelleri ödersiniz.

AVM’ler enflasyondan etkilenmemek ve devalüasyonlardan yararlanmak için metrekare üzerinden alınan asgari kirayı da, genel gideri de dövizle (Euro veya Dolar) belirlerler. Çok ender olmakla birlikte TL üzerinden kiralama yapan AVM’ler de vardır.  Asgari kira ve genel gider ay başında ödenirken, ay sonunda yapılan hesaplama ile ciro yüzdesi üzerinden belirlenen kira daha yüksek ise fark ödemesi yapılır. AVM’ler tüzel firmalar olduğu için kiracılarına fatura keser. Bu da aslında markalar/mağazalar için gider gösterme açısından bir avantajdır.  

Ara Not: AVM’ler büyük mağazalarının metrekare kira ve genel gider fiyatlarını küçük mağazalarına göre daha az tutarlar. Bu da gayet normaldir. 

Kira ve genel gider başlangıcı illa sözleşmenin yapıldığı veya mağazanın teslim alındığı tarih olmak zorunda değildir. Genelde mağaza açıldıktan sonra kira ve genel gider başlar. Yani kiraladığınız mağazada yapacağınız dekorasyon ve açılış çalışmaları için kira ödemek durumunda değilsiniz, en çok genel gider ödeyebilirsiniz. Yine de saf ve temiz bir genç markaysanız kiralama şirketi sizden bu hazırlık evresinde dahi kira almaya çalışacaktır. Yalnız AVM’ler kiracılarına en fazla 45 ila 60 gün içinde mağazalarını açma zorunluluğu getirirler ki, bu da gayet normaldir.

Kira sözleşmesi sırasında, konutlarda olduğu gibi, AVM’ler de depozito talep eder. Genelde bu depozito 3 aylık asgari kiradır. Burada da pazarlık yapabilirsiniz veya teminat mektubu önerebilirsiniz.

AVM’lerde kiralama süresi genelde 5 yıldır. Metrekaresini dövizle kiralayan AVM’ler genelde ikinci, üçüncü, dördüncü ve beşinci yıllarda metrekare fiyatının ne olacağını da (döviz cinsinden) sözleşmede belirtirler. Bazıları da her 12 ayda bir yapılacak zam oranı belirler. Dövizle kiralama yapacaksanız zam oranınız %3’ü geçmesin. Burada da pazarlık yapın.

Metrekare başına genel gider rakamı da genelde döviz cinsindendir ve 5 yıl boyunca sabit kalır, kalmalıdır da. Genel gidere ek olarak istenen pazarlama katkı payı, sosyal sorumluluk katkı payı gibi şeylere sakın izin vermeyin. Yoksa önünüze sürekli fatura gelir. Geçmişte bazı AVM’ler gönderdikleri genel gider faturalarıyla kiracılarına kan kusturmuşlardır. AVM’lerde genel gider ücreti metrekareye 15 Euro’ya kadar istenebilmektedir. Bu rakamı bazı AVM’lerde 2 Euro’ya kadar bile çekebilirsiniz.

TL ile kiralamada ise asgari kiranın ve genel giderin yıllık artışı genelde ya TEFE’ye, ya ÜFE’ye, ya da TEFE/ÜFE ortalamasına göre yapılır. Bazıları bu artışa ek olarak %3-4-5 gibi artışlar da talep edebilir.  

Birçok AVM, sözleşmenin yenileneceği yıl (altıncı yıl) en az ne kadar artış olacağını da ilk sözleşmede belirtir. Dikkat edin; bu artış da çok fahiş olabilir.

Mağaza kiralama sözleşmelerinde, genelde kiracının sözleşme bitim süresinden önce çıkmayı talep etmesi durumunda sözleşme bitimine kadar olan kiraları peşinen ödeyeceğine dair bir madde bulunur. Mağazayı kiralamanıza rağmen bir nedenden dolayı bir süre sonra AVM’den çıkmak isterseniz, ihbar süresinden sonraki kiraları ödemek zorunda değilsiniz. Bu konudaki ihtilaflardan doğan davalarda mahkemeler kiracı lehine karar vermekte ve kalan kiraların ödenmesine gerek görmemektedir. Zaten bunu bilen AVM’ler ayrılmak isteyen kiracıların başta gözünü korkutsalar da sonradan uzlaşma önermektedirler.

Ara Not: Siz siz olun mutlaka mağaza kiralama sözleşmelerini avukatınıza okutarak görüş alın. Özellikle de “fesih” maddelerini çok iyi yorumlayın.

AVM’den çıkarken mağazanız için yaptığınız yatırımı geri isteyemezsiniz. Ama arzu ederseniz altyapı ve sabit dekorasyon malzemelerinizi söküp götürebilirsiniz. Bunu tavsiye etmem. Çünkü ekstra maliyet olur sizin için ve söktükleriniz işinize yaramaz. Size yar olmadıysa bırakın yerinize gelecek markaya yar olsun.

Aslında AVM’den ayrılmayı kafanıza koyduysanız, yerinize başkasını yerleştirmeyi siz kurgulayın. Çevreniz genişse fısıltı mekanizmasını işleterek, örneğin “iyi bir hava parası alırsam hemen devrederim” gibi cümleler kurarak talipliler bulabilirsiniz. Böylece devir parası alarak mağazanızı başka bir markaya teslim etmeniz de mümkün olabilir. Tabi bunun için mağazanızı devredeceğiniz markayı AVM de kabul etmelidir. Kabul ettiyse devredeceğiniz markayla aranızdaki hava parası alışverişine AVM karışamaz.

Ara Not: Başka bir markanın çıktığı mağazaya yerleşmek sizin altyapı ve dekorasyon masrafınızı yarı yarıya düşürür.

Hali hazırda ziyaretçi kabul eden bir AVM’de mağaza kiralıyorsanız akşam 10:00’dan sabah 10:00’a kadar dekorasyon çalışması yapabilirsiniz. AVM’nin açık olduğu saatlerde dekorasyon çalışması yapamazsınız. Açılışa kadar dışarıdan içerinin gözükmemesi de gerekir. Bunun için de dış cephenize ya kendi brandanızı ya da AVM’nin brandasını asmalısınız. AVM’nin açık olduğu saatlerde en çok gürültüsüz işlere izin verirler ama mal getirip götürmenize veya işçilerinizin sık sık girip çıkmasına izin vermezler. Bu durum sözleşmelerde de belirtilir ve gayet mantıklı/makul bir istektir.

AVM’de kiraladığınız mağazayı alaylı ustalar tutup dekore ettiremezsiniz. Çünkü AVM’ye öncelikle dekorasyon ve altyapı projelerinizi (paftalarınızı) onaylatmanız gerekir. AVM yönetimi sizden yangın tesisatının projesini, mekanik (ısıtma-soğutma, havalandırma ) tesisatının projesini, elektrik ve kablolama ve aydınlatma projenizi, dekorasyon projenizi görmek ve onaylamak ister. Bu projeleri hazırlatmadan önce mutlaka AVM’nin verdiği teknik şartnameyi okumanız ve mağaza konusunda bir mimar ile çalışmanız gerekir. O da bu teknik şartnamelere uygun projeler hazırlayacak ve proje hazırlamaktan anlayan ustalarla ve tedarikçilerle çalışacaktır.

Yangın tesisatı, mekanik tesisatı ve elektrik tesisatı konularında AVM’nin teknikerlerine ve onların yönlendireceği tedarikçilere mahkûm olabilirsiniz. AVM’nin ana iklimlendirme üniteleri belli bir markaya ait olacağı için kullanacağınız ısı pompaları da o markadan olmalıdır ve bunlar genelde çok pahalıdır. Üstelik AVM’nin göstereceği yerden de almak zorundasınızdır. Buna itiraz etme şansınız da yoktur.

Dekorasyon süresi boyunca AVM’nin teknikerleri gelip mağazada yapılanların teknik şartnameye uygun olup olmadığını denetlerler. Öyle ki, altyapı ve dekorasyon için çalışacak işçilerin sigortalı olup olmadıklarını, iş güvenliğine uygun çalışma yapılıp yapılmadığını bile denetlerler.

Ara Not: AVM’de mağaza dekore etmek caddede bir mağazayı dekore etmekten neredeyse iki kat daha pahalıdır. Hamama (AVM’ye) giren terler.  

Kiralama yaparken açmayı taahhüt ettiğiniz marka ve satmayı taahhüt ettiğiniz ürün gamı AVM için önemlidir ve bunu değiştirmeniz neredeyse imkânsızdır. Yani bir markanın franhisee’si olacaksanız, AVM’ye o markayı açacağınızı belirtecek ve sözleşmenizi buna göre hazırlayacak ve imzalayacaksınız. Ama zaman içinde markadan memnun kalmaz ve başka marka altında faaliyet göstermek isterseniz bunun için öncelikle AVM’den izin almalısınız. AVM mağaza karmasını (müşterilerin kolay dolaşımı için mağazaları özelliklerine göre bir araya getirme politikasını) bozmamak için size izin vermeyebilir veya önereceği bir markanın franhisee’si olmanızı isteyebilir.

Ara Not: AVM’ler sözleşmelerinde alt kiralama yapamayacağınızı belirtir. Yani siz kiraladığınız mağazayı tamamen veya kısmen başkalarına kiralayamazsınız. Kendiniz işletmek zorundasınız.

AVM’ler haftanın 7 günü yılın 365 günü açıktır. Çalışma saatleri bir iki gün hariç sabah 10:00’dan akşam 10:00’a kadardır. AVM’nin halka açık olduğu saatlerde sizin mağazanızın da açık olması gerekir. Geç açar veya erken kaparsanız cezai müeyyide uygulanacağı sözleşmede bulunur.

Kiralama sözleşmenizi çok iyi okuyun. Bazıları bilerek veya bilmeyerek anlaştığınız şartlardan farklı sözleşme hazırlayıp gönderebilir. Unutmayın ki her sözleşme iki tarafın da haklarını korumalıdır. Sözleşme bir kere yapılır ve süresi dolana kadar taraflar uymakla yükümlüdür. İmzalamadan önce değişiklik talep etmekten çekinmeyin.

İlk mağazalarınızı hangi AVM’lerde açmalısınız?

Bu yazının konusu değil ama yine de cevap vereyim. Yüksek ciro yapacağınız veya prestij kazanacağınız bir AVM’den ziyade (ki onların kiralama ücretleri çok ama çok yüksektir ve bu yüzden karlılığınızı alıp götürürler) tatmin edici net kar üretebileceğiniz AVM’lerde mağaza açın derim. Bu stratejiyi güderseniz ileride yüksek ciro ve prestij vaad eden AVM’lere kolaylıkla girebilirsiniz. Gün gelecek karşınıza öyle bir AVM projesi çıkacak ki, istenen kiralarla kar etmeniz mümkün olmamasına rağmen, sırf prestij olsun diye tutacaksınız. O mağazanın zararlarını misliyle karşılayacak başka karlı mağazalarınız varsa neden olmasın?

Gönlünüze göre bir AVM’de, bütçenize göre kiralamalar dilerim.

Dip Not: Umarım AVM sahipleri ve kiralama şirketleri bana gücenmez. Gücenseler de umurumda değil, çünkü ben markaların tarafındayım.

Dip Not 2: Aşağıdaki soru-cevap bölümlerini de okursanız konu hakkında daha fazla bilgilenirsiniz. Soru soracaksanız eğer, mutlaka soru-cevap kısımını okuyun ki, daha önce cevabı verilmiş bir soru sormanıza gerek kalmasın.

173 yorum:

  1. Elinize sağlık
    Aydınlatıcı bir yazı olmuş

    YanıtlaSil
  2. Teşekkürler, elinize sağlık.

    YanıtlaSil
  3. Teşekkürler. Bu bilgiler ışığında İstanbul dışında küçük bir bir AVM ile görüşme yaptım (Aslında Plaza). Gerçektende faydası oldu. Yanlız burada yazmayan bir husustan bahsettiler. Bahsettiğiniz gibi mal sahibinden alıp yöneten bu firma, kiraya verirken 2 kira depozito ve kendileri için ise 2 kira hizmet bedeli istediklerini söyledi. İlk defa duydum dediğimde ise, İstanbulda 4 kira hizmet bedeli alındığını söyledi. gerçektende böyle bir şey var mı?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Kiralama şirketleri komisyon usulü çalışır ve tüm komisyonu AVM sahibinden alır. Sizinki büyük bir ihtimalle yerel bir kiralama şirketidir ve emlakçılıktan gelmedir. AVM'nin sahibi de (plaza) amatördür. bu yüzden kiralama şirketinin komisyonu kiralayandan da gelsin istemişlerdir. İyi bir kiralama yaptığınıza inanıyorsanız verin geçin.

      Sil
  4. Madam coco bayilik nasil alinirr

    YanıtlaSil
  5. AVM ile pazarlıkta ne kadar indirim talep etmeleri gerektiğini soranlar var. Bir firma, adını vermeyeceğim bir AVM'den 950 metrekarelik bir dükkanı aylık kirası 13 Euro/m2, genel gideri aylık 5 Euro/m2 olarak kiralamak üzereydi. Yani o dönem için o dükkana kira+genel gider toplamı olarak aylık 55 bin TL vereceklerdi. Benden doğru kiralama yapıp yapmadıkları konusunda danışmanlık aldılar. Araştırmalarım sonucunda o kirayı o mağazada çıkaramayacaklarını hesaplayarak hemen kiralamayı durdurdum ve yukarıdaki yazımda belirttiğim taktikle AVM ile pazarlığa oturdum. Çok git-gel'ler oldu. Bir çok defa vaz geçtik ama teması koparmadık. (Bu arada başka bir yerde her şey dahil kirası 25 bin TL olan mağaza, ana depo ve yönetim merkezi olarak kullanılabilecek 2700 metrekarelik bir lokasyon kiralattım müşterime) AVM yöneticilerini yeni mağazanın (1200 m2) açılışına çağırdık, "bakın biz komple binayı 25 bin TL'ye tuttuk. Siz indirim yapsaydınız sizin dükkanı tutacaktık" dedik. Baktılar ki biz yatırımı başka noktalara da yapıyoruz, bizi kaçırmamak için istediğimiz fiyata indiler. Kısacası 6 aylık pazarlık sonunda 950 metrekarelik mağazayı kira ve genel gider dahil 24.500 TL'ye (evet TL üzerinden) müşterime kiraladım. Demem o ki; AVM'lerin size sunduğu fiyatı yarı yarıya düşürme ihtimaliniz var. Sadece aceleci olmayın ve dükkanı başkalarına kaptırmaktan da korkmayın.

    YanıtlaSil
  6. murat bey ben 24 yaşında ticari girişimcilik planları olan biriyim memleketim ordu da yeni açılacak olan avm de yer kiralamak için devleten hibe ve kredi desteği başvurusunda bulunacağım kabul edilirse ünlü bir markanın isim hakkını almak istiyorum bu süreçte sizden de yardım almak isterim hangi şartlarda yardımcı olabilirsiniz acaba bana

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. İlginize teşekkürler. Maalesef 2016 yılının ikinci çeyreğine kadar doluyum. Siz çalışmalarınızı yapın ve takıldığınız yerlerde mail ile sorularınızı sorun. Ben elimden geldiğince ayrıntılı cevaplarım. bilgi@muratsaylan.com

      Sil
  7. Merhaba Murat Bey,

    Avm'de mağaza kiralama başlıklı yazınızı okudum. Ve yazdıklarınızı okurken bu süreç resmen bir film şeridi gibi gözümün önünden geçti. Belki bu bir danışmanlık hizmetine girdiği için yazdıklarıma cevap bile vermeyeceksiniz .O zaman öncelikli olarak en azından tespitlerinizle ilgili tebriklerimi kabul edin.

    26 yaşında Avm içinde tek mağazası olan bir genç olarak danışmanlığa bir bütçe ayıramadım. Ama ileride bunu yapacağıma emin olabilirsiniz. Konu şu ki oturduğum evin karşısındayeni bir Avm açıldı. Sizin daha bu yazınızı okumadan karşılarına çıktım, şans eseri şüpheci ve garantici yapımla tam da sizin belirtiğiniz gibi tavır takındım. O çevreyi iyi tanıyan genç dinamik oraya hareket kazandırabilecek yapıda olduğumu onlara göstermeye çabaladım. Ancak metre kareye 100 dolar belirledikleri fiyattan hiç bir şekilde taviz vermediler. Son mağaza olduğunu söylediler

    Zaten toplamı 29 m2 olan bir mağazada 7 m2 lik bir net brüt oynamasını m2si 100 dolarken kabul edemeyeceğimi belirttim. Anladığım kadarıyla görüştüğüm yetkili Yönetimden çıkan fiyata hiç bir şekilde müdahale etmek istemiyor.

    Ben bu mağazayı çok istiyorum. Çünkü büyüdüğüm tüm beklenti ve isteklerini bildiğim bir çevre. Başarılı olacağıma eminim ama başarılı olmanın ölçüsü çok para kazanmak değil benim için. Ben riske atabileceğim rakamı 80 dolar olarak belirledim. Red edildikten sonra nasıl bir yol izlemem gerektiği konusunda sizin gibi profesyonel birinin tecrübelerine ihtiyacım var...

    Saygılarımla,

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Öncelikle ne mağazacılığı yapıyorsun, brüt karın ne bilemiyorum. 29 m2'lik mağazada ortalama ayda 60 bin TL ciro yapacağını ve %30 brüt kar üreteceğini, 2 kişi çalıştıracağını var sayarak cevaplıyorum. Bence Türkiye'de hiçbir AVM'nin kirası metrekareye 100 dolar yapmaz. Seni yıldırmak için sana 100 dolar demişler. Bunun en az bir de metrekareye 20 dolar aidatı da vardır. İyi bir AVM %100 doluluk oranıyla açılır. anladığım kadarıyla doluluk oranları %100 değil. O zaman ziyaretçi potansiyeli de düşük demektir. Tüm bunları hesaba katarak karar vermelisin. Sana derim ki; Kira, aidat ve kdv dahil 4000 TL teklif et. Bekle. Sabırlı ol. Her görüşmede 500 TL artır. 6000'de dur. Daha yükseğine kiralarsan karın tokluğuna çalışırsın.

      Sil
  8. Bu arada eklemek istiyorum ki eğer olursa bu Avm içine açtığım ikinci mağazam olacak. ilkinden oldukça iyi rakamlar kazandım. Tutmaya da bilirdi. Ben bir risk alarak kendi markamı yaratmak istedim. Yirminci mağazamı açıncaya kadar ya bilinen markalarla devam etmem ya da bu yolda büyük riskler altına girmem gerekiyor sanırım :)

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Mağaza sayın arttıkça (eğer mağazaların da birbirinin kopyası ise) AVM'ler sana daha uygun teklifler getirecektir. Ama unutma her zaman düşündüğünden daha düşük fiyattan teklif vermelisin. Böylece karşı taraf da, sen de taviz vererek ortada (yani düşündüğün fiyatta) buluşabilirsiniz.
      Not: Keşke ne mağazacılığı yaptığını yazsaydın. Daha iyi öneriler getirebilirdim.

      Sil
    2. Yani henüz bir marka değerimiz olmadığı için indirim yapmamış olabilirler mi

      Sil
  9. ilk mağazamda hediyelik & tabacco şeklinde hizmet vermekteyim. Şimdi yine aynı isimle sadece hediyelik konsept ürünler üzerinden ilerlemek istiyorum. Kendimce oradaki kitleye göre hızlı hediyelik mantığında bir tema belirledim. Ürün gamımda diğer mağazamdaki gibi sürekli değişen özel gün hediyelikleri ve geniş yelpazeli sabit hediyelik ürünlerin yer almasını istedim.Oradaki diğer mağazalara baktım sadece benim mağazam bir ihtiyaca yönelik olmayacaktı. Bu yüzden önden bir hesaplama yapabilmek oldukça zordu. Oraya her gün giren bilmem kaç bin kişiden kaçı birini mutlu edebilmeye önem veriyor bunu bilemem. Ama güzel yani 7 yaşında birine de 70 yaşında birine de hitap edebilir olması ve her bütçeye cevap verebilmesi olacaktı. Ama dediğim gibi fiyatı kabul etmedim ve hiç bir indirim de yapmadılar.

    YanıtlaSil
  10. Avm yönetiminin bana aktardığına göre zemin katın metrekaresi 150 dolar birinci katın 120 ve ikinci katın yani benim mağazamın olduğu yerin metrekaresi de 100 dolarmış. Ben onlara bu bir ihtiyaç maddesi olmadığı için bir öngörüde bulunamadığımı ve riske edebileceğim rakamın maksimum metrekare başı 80 dolar olabileceğini belirttim. Bu saatten sonra red edildikten sonra dediğiniz gibi 4000 bin gibi bir teklifle gidersem zaten beni ciddiye almayacaklardır. Yönetimin sadece zincir markaların iyi iş yapacağına inanan bir yapısı var halbuki diğer Avm'deki en kalabalık mağaza benimki. Tabiki içinde tabacco olmasının da etkisi vardır ama hediyelik bölümüm de hep dolu ve tüm müşterilerim sürekli aynı şeyi söylüyor ''Heryerde aynı markalar aynı ürünler, burası hem çok farklı hem her geldiğimde yine değişmiş''

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. AVM'nin kaçta kaçı dolu? Eğer boşluk varsa mutlaka sana geri dönerler. Ellerindeki listede son sıralarda olsan da varsındır. Sabırla bekle. 80 dolar çok iyi fiyat. Döndüklerinde mutlaka "kira, genel gider ve kdv birlikte ödeyebileceğim rakam 80 dolar idi. Onu da sabitlemek isterim. Yıllık Tefe/Tüfe artışı yaparız" demelisin.

      Sil
    2. Söylediklerine göre Avm'de kalan son mağaza. Henüz açılmamış iki tane tane 200 m2 üzeri mağazalar kalmış sadece. Birine H&M açılıyor diğeri sanırım hala boş. Küçük metrekarede son mağaza olduğunu ben de görebiliriyorum. Ama anladığım kadarıyla orayı en yüksek fiyatı veren bu konuda hevesli şu Avm'de mağaza açtım deme egosunda birini bulup verecekler :-) Aynı Avm içine 8 tane optikçi açmışlar örneğin, şuan olmasa bile mutlaka boşalan mağazalar olacaktır diye düşünüyorum. Tavsiyeleriniz için çok teşekkürler bana geri dönerlerse söylediklerinizi uygulayacağım.

      Sil
    3. Bugün attığım maile istinaden istediğim mağazanın tutulmuş olduğunu öğrendim. O fiyata kiralama yapmadığım için tabiki de pişman değilim ama açıkçası üzüldüm. Başka opsiyonu açılan ya da boşalan mağaza olursa hala ilgilendiğimizi belirten bir mail attım. Bu zamana kadar olan desteklerinizden dolayı teşekkür ederim.

      Sil
    4. AVM'lerde yüksek kiralar ile mağaza tutup da kirayı denkleştiremeyen o kadar çok franchisee gördüm ki, onların üzüntüsü çok daha büyüktü. Kaçan balık büyük olur. Sabret ve uygun fiyata kiralama yapmaya çalış, derim. Bol şans.

      Sil
    5. Bu yorum yazar tarafından silindi.

      Sil
  11. Saygilar cevahir alisveris merkezinde dünyaca ünlü dizaynı ilan abiye elbise satan dükkan Açmak istiyoruz ne tavsiye edersiniz,görüşleriniz için çok teşekkürler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Neden olmasın? Cevahir'de abiye satan marka pek fazla değil.

      Sil
  12. Öncelikle yazınız için çok teşekkürler, bilgilendirici ve etkili bir yazı olmuş. Antalya'da yeni bir Avm de stand kiralamak istiyorum. Kendim daha önce bu işlerde hiç uğraşmamış ve mühendis biriyim. Sadece giricimci olarak avmde 6-7 m² gibi küçük bir yer kiralamak istiyorum. Bunun için sizden destek almak isterim. Sizin içinde uygun olursa cemaltinbas23@hotmail.com adresinden ulaşabilirsiniz. Şimdiden çok teşekkürler.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Yeni girişimcilere makalelerimle destek oluyorum.

      Sil
  13. Bu yorum bir blog yöneticisi tarafından silindi.

    YanıtlaSil
  14. Murat bey, avm özel günlerde orta alanında başka markalara kiraya yer verebilirmi.?.bu durum avm içindeki mağaza kiracılarına mağduriyet yaşattığı için kiracıların yasal savunmaları nasıl olmalıdır.?para kazanacağımız bir dönemde dışardan 20günlük gelen markalar bizim işlerimizi düşürmektedir. Bilgi verirseniz sevinirim teşekkürler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Rekabet kanunlarımız gereği AVM'nin bu uygulamasını engelleyemezsiniz. Yine de bir avukata danışın. Ama bu işi tüm mağazalar bir araya gelip AVM yönetimine iletirse bence AVM yönetimi sizlerin mağduriyetinizden dolayı geçici kiralamadan vaz geçecektir.

      Sil
  15. merhaba Murat bey..yazınızı ve yorumları heyecanla okudum..ilk avm mağazası açmak için sözleşmenin elimize geldiği bugün,böyle aydınlatıcı ve yol gösterici bir yazı okuduğum için kendimi şanslı hissediyorum..çocuk giyim sektöründe 2 tane çarşı mağazası işetmekteyim..markalaşmak ve büyümek için, doğuda bir ilde yeni açılan bir avm ile m2 si 18€+KDV+genel giderler ,sözde anlaştık..yazınızda belirttiğiniz gibi 13 sayfalık kira sözleşmesi gönderdiler..konuya vakıf bir avukat araştırması yaparken sizin blog yazılarınızı okuyunca size ulaşmak istedim..bu konuda bana yardımcı olabilirmisiniz..sizinle irtibata geçmek istiyorum..saygılarımla..

    YanıtlaSil
  16. Merhaba Fatih, yazılarımı zaten sizlere yardımcı olmak için yazıyorum. Makalemi en az iki kere okursanız daha fazla bilgi ve detay verdiğini fark edersiniz. İş yoğunluğumdan dolayı maalesef başka iş alamıyorum. Eylül'e kadar haftamın 6 günü doluyum maalesef. Çocuk mağazacılığı zor bir iştir. Yaş aralığınızı geniş tutmamanızı öneririm. Örneğin sadece 3-7 yaş arasına odaklanın.

    YanıtlaSil
  17. Murat bey,
    Olaya bir de tersten bakalım. Zeminde 1500 m2 dükkan/avm olabilecek, üzerinde 80 dairenin yer aldığı bir projeyi gerçekleştirmek istiyoruz. Ancak, dükkanları / avm'nin nasıl planlanması gerektiği ve nasıl kiralanabileceği/satabileceğini bilemiyoruz. Bazıları, projeyi, kiracıların talebine göre yapmanın daha doğru olacağını söylüyorlar. Ancak, projeyi gerçekleştirmeden, daha ruhsat aşamasında dükkan kiralamak isteyenlerle nasıl irtibata geçebileceğimizi bilemedik. Ne dersiniz bu konuda. Şimdiden teşekkürler.

    YanıtlaSil
  18. Çevrenizdeki emlakçılar ile görüşün ve onlara başvuranların ne tip dükkan, ofis, ev aradıklarını öğrenin. Kiraya verebileceğiniz mağaza zincirlerini mimarınızla gezin ve nasıl mağazaları olduğunu öğrenin. Daha proje aşamasındayken kiralanan projeleri inceleyin. 1500 m2'den 10 dükkan çıkarmaya çalışmayın. 2 veya 3 dükkan çıkarın. Hatta tek dükkan olsa daha iyi olur. Önüne park edilebilir bir dükkan yaparsanız talibi daha çok olur.

    YanıtlaSil
  19. Şu siralar en ihtiyaç duyduğum yazıyı yazmişsıniz Gercekten tesekkurler. Bir sorum olacakti yanitlarsaniz sevinirim. Yeni acilacak bi avm icinkiralamayi devr alan firma ile iletisime gectik franchising ile girecegimizi soyledik zaten ulusal marka disinda almiyorlarmis oyle dediler. Kira sartlari icin franchising alan degil verenle butun pazarlik yapilacak dedi siz mudahale edemezsiniz diye belirtti bu durumda franchising veren firmaya nasil bir teklifte bulunabilirimki benim icin dusursunler umurlarinda olurmu sizce

    YanıtlaSil
  20. merhaba muurat bey; bijuteri\takı işi yapıyorum. Yeni açılacak olan axis istanbul(bayrampaşa) da 50 metrekarelik dükkan için kiralama şirketi ile görüştüm. metrekare fiyatına her şey dahil 75 dolar dediler.pazarlık da yapmadım. sizce avm ve metrekare fiyatı dengede mi?

    YanıtlaSil
  21. Merhaba avmlerin otoparklarina acilan oto yikama kiralarinin kira bazi ortalama ne kadardir semt olarak istanbul atasehir ?

    YanıtlaSil
  22. Merhaba Murat bey avm deki stantlar hakkında bilgi almak istiyorum ama yazınızı göremedim eğer ki yoksa bilgilendirme yapabilirmisiniz. Teşekkürler

    YanıtlaSil
  23. Murat Bey merhaba ;
    Marka yönetiminde avmler ile ilgili yazınızı okudum . İstanbul AVM lerinde stand kiralamak istiyorum . Yapmak istediğim iş ve stand görseli ile ilgili çalışmalarımı yaptırdım . 8 avm ye gönderdim , bir tanesinden başka yerde mağazanız var mı diye bir soru geldi . Benim mağazam yok , fakat ürün alacağım firmanın mağazası var kabul ederler mi . Aynı üründen satan dükkanlar çok istemiyoruz dediler , mesela malatya pazarı çerez satar yanında birkaç lokum çeşidi , kot satan 1 mağazamı var acaba levis varsa mavi de var . Birde kiralamayı biz firma ile yaparız siz alt kiracı olursunuz dediler , bunu firmaya nasıl kabul eder çok anlamadım .
    Bu konularda yol gösterir misiniz . Avm ilk girişi nasıl yapacağım .
    Şimdiden teşekkür eder saygılarımı sunarım.
    İyi günler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Elbette ürün aldığınız veya franchise aldığınız firmanın AVM'lerdeki stand veya mağazalarını referans olarak sunabilirsiniz. Konseptiniz ilginç ve farklıysa farklı bir katta stant açmanıza izin verirler. Alt kiracılık meselesi sizi korkutmasın. Tedarikçi firmanız buna evet diyecektir. Siz kirayı onlara ödersiniz, onlar da AVM'ye. Problem olmaz. Bir AVM'de ilk standı açmak zordur. Ama ilk stantdan sonra sizi diğer AVM'ler daha kolay kabul edecektir.

      Sil
  24. Murat Bey merhaba,

    Avmlerdeki sinemaların metrekare fiyatı ne kadar oluyor bilginiz var mı ?

    YanıtlaSil
  25. Maalesef bu konuda bir bilgim yok.

    YanıtlaSil
  26. Merhabalar Ankarada yaşıyorum ve başarı oranı yüksek olsun diye bir franchising olarak bir işe girişmek istiyorum.
    Araştırabildigim kadarıyla İstanbulda baya tutan online gurme yemek zinciri Meal-Box sistemi kafama yattı.
    Fakat benim franchise işine girmek isteme nedenim, franchise işin diger girişimlere göre daha garanti ve başarı yüzdesinin daha fazla olması fakat meal box'ın ankarada herhangi bir faaliyeti bulunmuyor.
    Bununla ilgili önerileriniz ne olur meal box'ı önerirmisiniz yoksa biraz daha garanti başka bir franchise mi yönelmeliyim(Örnegin dominos ama mealbox yatırımı ile dominos yatırımı arasında da ortalama 4 kat fark var. Mela box 150.000 tl iken dominos 600.000 tl)
    Meal box önerirseniz bununla ilgili öneriniz olur mu?
    Şimdiden Teşekkürler.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Franchising alırken çok iyi araştırma ve karşılaştırma yapmalısınız. Gözünüze birden fazla marka kestirin ve bunların franchising koşullarını ve getirilerini kıyaslayın. En doğru kıyaslama franchising alanlarla görüşmek olacaktır. Bahsettiğiniz markalardan franchising alanlarla görüşün.

      Unutmadan bu sıralarda Bayim Olur Musun? Fuarı var. Bu fuarda franchising veren firmalar stand açıp girişimcilerle konuşuyor. Oraya gidin ve bol bol görüşme yapın. Bu sizin doğru karar vermenizi sağlayacak. Ne de olsa insan bildikleriyle düşünür ve karar alır. Konu hakkındaki bilginizi artırın.

      Sil
  27. AVM'lerdeki pekçok mağaza sahibi ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durum ve artan AVM sayısı yüzünden iyi cirolar yapamıyor ve zarar ediyor. Bu durumda kiraların AVM'ler tarafından düşürülmesi gerekir ama yam yam AVM sahipleri kiracılarını hiç düşünmüyor. Onlara göre biri gider, diğeri gelir. Yine de bu yam yamların da kalbi olduğunu var sayarak aşağıdaki gibi bir yazı ile başvurmanızı öneririm.

    "Sayın AVM yönetimi,

    Bildiğiniz gibi bir AVM deki mağazanın başarısı AVM’nin çektiği ziyaretçi sayısıyla doğru orantılıdır. Bir AVM’nin ziyaretçi çekebilmesi, konumu, mimarisi, mağaza karması ve mağaza sayısı ile doğru orantılıdır.

    Kabul etmeliyiz ki AVM’mizin bu kriterlerde bir çok dez avantajı vardır. Rakip AVM’lere göre konumumuz dez avantajlıdır, açık AVM olmasından dolayı iklimlendirme dezavantajımız var, mimarimiz kötü, ortak alanlarımız dar, eğlence ve yemek alanlarımız yetersiz, ayrıca epey bir dükkan da kapalı. Benim çocuklarım bile başka AVM'leri tercih ediyor. Yani tüketicilerin pek de ziyaret etmek istemediği bir AVM’yiz. Bu durumdan dolayı, ben dahil pek çok işletmeci para kazanamıyor, evine ekmek götüremiyor, borçlandıkça borçlanıyor. Dolayısıyla pek çoğumuz istemesek de mağazamızı kapatmayı ciddi anlamda düşünüyoruz.

    Bu durumu tersine çevirmek sizlerin elinde. Eğer kiralarda önemli bir indirime giderseniz, mağazalar AVM’ye gelen ziyaretçilerle geçinebilecek duruma gelecek.

    Örnek olması açısından size mağazamın aylık bilançosunu aşağıda sunuyorum.

    Son 12 ayın ortalama cirosu :60.000,00
    Brüt Karlılık Oranım : 45%
    Satılan Malın Maliyeti :33.000,00
    BRÜT KAR :27.000,00

    Kira ve genel gider: 20.296,00
    Personel Giderleri : 6.000,00
    Diğer İşletme Giderleri : 3.000,00
    Resmi Ödemeler : 3.000,00
    FAALİYET GİDERLERİ : 32.296,00

    KAR/ZARAR : - 5.296,00

    Gördüğünüz gibi bana hiç para kalmadığı gibi her ay borçlanıyorum. Size ödediğim kira yarıya düşerse bir miktar kar edebileceğim.

    Sizden gelecek cevaba göre karar almak zorundayım. Umarım yaptığım yatırımları da göz önüne alarak cevap verirsiniz. Saygılarımla…"

    YanıtlaSil
  28. Murat Bey merhabalar,

    Ben bir ünivresitede öğretim üyesi olarak çalışmaktayım. Eşim için bir yer açmak istiyoruz (Aker Armine Pierre Cardin eşarp, şal, çanta ve bayan aksesuar). 100.000 Tl kadar bir sermayemiz var. İlçemizde (Ereğli-Zonguldak) yeni açılan ve çok ses getiren bir AVM var, adı Özdemir Park 2 ay kadar önce açıldı. AVM gerçekten güzel bir lokasyonda ve çok güzel bir mimarisi var. Şu anda AVM'nin yarısı kadarı dolu. Kiralamacı şirket ile bir defa telefonla görüştük. Bize 22 m2 bir yer teklif ettiler m2'si 55dolar (1200dolar + genel giderler). Bulunduğumuz katta LCW, Kozmetika gibi müşteri çekebilecek markalar da var. Bu bizim ilk girişimcilik tecrübemiz.

    Fiyatı biraz fazla geldi tabii ki.

    Sizin tavsiyeniz nedir? Bu fiyatı düşürebilir miyiz sizce?

    Teşekkürler
    Murat

    YanıtlaSil
  29. Yazımda ve cevaplarımda verdiğim hesaplama metoduna göre (genel gideri metrekarede 10 dolar farz ederek), dolar kurunu 3,1 TL'den ele aldığımızda, AVM'ye her ay yaklaşık 5250 TL ödeyeceksiniz. Bahsettiğiniz ürün gamından ayda 25-30 bin TL ciro yapacağınızı ön görüyorum. Ürünleri 15 bin TL'ye alsanız, size 10-15 bin TL kalır. Ortasını alalım 12500 TL brüt kar elde edersiniz. Bunun 5250 TL sini AVM'ye vereceksiniz. İki de çalışanınız olsa Brüt maaşları 4000 TL yapar. Geriye 3250 TL kalır. Ayda 3250 TL kazanmak sizin için az ise AVM'ye yapacağınız ödemeyi kira+genel gider+kdv dahil 4000'e çekmenizi öneririm.

    Genel olarak önerim AVM'ler ile sadece kirayı değil, genel gideri de konuşmanızdır. Çünkü AVM yönetimleri pazarlıklar sırasında kirada indirim yaptıklarında genel giderde artırım yaparlar.

    AVM yönetimine kira+genel gider=40 dolar ödeyebileceğinizi söyleyin. Pazarlıklarla rakamınızı 50 dolara kadar çıkarın. Bu rakamı metrekareyle çarpın, sonra dolar kuruyla çarpın, sonra da kdv ile çarpın. Çıkan rakam 4.023 TL olacaktır. Bu da makul bir kira gibi gözüküyor bana
    50x22x3,1x1,18=4.023 TL

    Yalnız aylık cironuzun ortalama 40 bin TL olacağını düşünüyorsanız AVM'ye ödeyeceğiniz rakamı bence 75 dolara kadar çıkarabilirsiniz.Yani toplamda 6 bin TL ödeme yapmayı göze alabilirsiniz.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Murat Bey, detaylı bilgilendirme için çok teşekkür ederim. Öncelikle, ilk girişim planımız olmasından ötürü biraz tedirginlik yaşıyoruz özellikle de aylık ne kadar ciro yapabileceğimiz konusunda. Siz yazınızda 20-25 bin ciro öngördüğünüzü söylemişsiniz. Bu bir tahmin midir yoksa bazı verilere dayanarak mı söylüyorsunuz?

      Ayrıca, kafama takılan diğer soru da şu: AVM'ye yapacağımız ödemenin yanında ayrıca bir de işletme giderleri söz konusu olmayacak mı? Yani belediyye ruhsatı, stopaj, dükkan elektrik giderleri? Yani normal AVM dışında açılan bir dükkanda var olan diğer giderler AVM içindeki dükkanlar için söz konusu değil mi?

      İlginize teşekkür ederim
      Murat

      Sil
    2. Ayrıca, öncelikle işçi çalıştırmayı düşünmüyoruz. Küçük bir dükkan olduğundan dolayı ilk zamanlar idare ederiz diye düşünüyoruz.

      Sil
    3. AVM'ler 7 gün saat 10:00 ile 22:00 arasında açıktır. Mağazalar da bu saatlerde açık olmak zorundadır. 2 eleman olmasa da 1 eleman mutlaka işe alın.

      Sil
  30. Size önerim AVM'lerde 20-25 metrekare dükkanı olanlara ne kadar ciro yaptıklarını sormanızdır.

    Kurulış masraflarınızdan hiç bahsetmedim ama mağazanın iklimlendirmesi, yangın sistemi, aydınlatma sistemi, alçıpan işleri, vitrini tabela, raflar, kasa, bilgisayar, kamera ve kuruluş masraflarınız 80-90 bin TL'yi bulacaktır.

    Elektrik, tenizlik, ikram gibi konular için de aylık 1000-2000 TL harcayacaksınız. Led kullanırsanız elektrik faturalarınız üçte birine düşer.

    YanıtlaSil
  31. Merhaba Murat Bey benim merak ettiğim konu şu sıralar dolar yukselirken,ve emlak piyasası durgunken, avm de bir magaza acmak doğru bir hedef ile yine de kar getirir mu yoksa beklemek mi daha doğru olur?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Tam bu dönemde TL üzerinden kiralama yapabilirsiniz. Yalnız AVM ile mutlaka kira ve genel gider (aidat) rakamını birlikte konuşun. AVM'ler kiralayacakları mağazanın brüt metrekaresini söyler. Mağazanın metrekaresini mutlaka kendiniz ölçün. Sizin ölçümünüz ile AVM'nin deklare ettiği metrekare arasında %5'ten fazla fark olmamasına dikkat edin. Aslında pazarlıklar sırasında belli bir süre sonra kiralayacağınız mağazanın metrekare fiyatı yerine toplam kira + genel giderini toplam olarak masaya yatırın ve pazarlıklarınız bunun üzerinden ilerlesin. Yani yazışmalarınızı toplama çevirin. Ardından da TL üzerinden kiralama yapmaya çalışın. Yıllık zamları da TEFE/TÜFE ortalaması üzerinden yapılmasında ısrarcı olun.

      Şu sıralar yatırımlar durduğu için AVM'ler yeni kiracılara avantajlar sunacaktır. Tabii avantajlı olduğunun farkında olan adaylara taviz vereceklerdir. Pazarlık direnciniz ile yorun onları. Not: pazarlıkta sertleşmeyin veya gevşemeyin, asla yalvarmayın. Kaba olmadan, sevimli bir inatçı olun. Yazımı ve diğer cevaplarımı okursanız ne demek istediğimi anlarsınız.

      Sil
  32. Yazılarıma ilgi gösteren değerli arkadaşlar,

    Lütfen sorularınızı buraya yazınız. Eğer e-posta ile soru sorarsanız cevaplamıyorum. Çünkü kişiye özel cevap vermek yerine, verdiğim cevaptan herkesin yararlanmasını istiyorum. Eğer girişiminizin belli olmasını istemiyorsanız, sorularınızda AVM'nizin adını, şehrinizi, kendi adınızı ve franchise markanızı gizli tutabilirsiniz. Yalnız şehrinizin nüfusunu ve eğer açıksa AVM'nizin ziyaretçi sayısı, mağaza doluluk oranı gibi bilgileri verirseniz daha iyi cevaplar üretebilirim.

    YanıtlaSil
  33. iyi günler murat hocam biz iki arkadaşız atama bekleyen öğretmen adayıyız. yönümüzü başka tarafa çevirdik ve araştırma sonucu bi fikir bulduk eğlence üzerine memleketteki avmde açık alanda yer kiralamak istiyoruz. bunun içinde fikrimizden başka elimizde birşey yok ne markamız ne ticari belgelerimiz. Avmyle görüşme nasıl ayarlanır onu dahi bilmiyoruz. Ama kendimize güvenimiz var. Nasıl bir yol izlemeliyiz avm ile görüşme ayarlamadan önce. Teşekkür ederim

    YanıtlaSil
  34. Öncelikle fikrinizi kendiniz için projelendirin ve fizibilitesini yapın. Ne demek istiyorum? Kimleri hedefliyorsunuz? Ayda kaç kişi sizin eğlence mekanınıza gelecek ve kişi başı ne harcayacaklar? Yani aylık geliriniz ne olacak? Hedef kitlenize ne sunacaksınız? Onlar sizin mekanınızda nasıl eğlenecek? Onları tekrar tekrar getirtebilecek misiniz? Sunacağınız şeyin örneklerini bulun. Kes yapıştır mantığıyla powerPoint sunumunuzu hazırlayın. Eğer işiniz kağıt (proje ve fizibilite) üzerinde çalışıyorsa gerçek hayatta da çalışır. Yalnız kağıt üzerindeki senaryonuz fazla iyimser olmasın, hatta mümkünse kötümser olsun. Yani başabaş noktası üzerinden hesaplamalar yapın. Madame Coco hakkındaki yazımı okursanız ne demek istediğimi daha iyi anlarsınız. Bol şans arkadaşlar.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Tüm bunları yaptıktan sonra kendinize güzel bir isim bulun. Alan adını alın ve böylece kurumsal e-postalarınız olsun. AVM işleticilerine sunumunuzu ve talebinizi kurumsal e-postanız üzerinden gönderin.
      AVM'ler iş yapacak her dükkana şans verir. Yeter ki, dükkanınızın iş yapacağına onları ikna edin.

      Sil
  35. Hocam merhabalar.
    İzmirde bir avm de tekel ve tobacco shop açmayı planlamaktayım. Bun işin yaklaşık 30 m2 lik bir yer arıyorum. Ancak şu konuda kararsız kalmış bulunmaktayım. Bu işyerini avm yerine işlek bir cadde de açmak daha mı doğru olacaktır. Bu konuda bir fikriniz varsa ve benimle paylaşabilirseniz çok sevinirim.
    Saygılar.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Öncelikle elinde seçenekler olmalıdır. AVM'ler ile de pazarlık yap, cadde mağazalarıyla da. Sonra da kiralarını ve müşteri potansiyellerini göz önüne alarak karar ver. Tek seçeneği olanın şansı %50'dir, birden fazla seçeneği olanın şansı %50'den fazladır.

      Sil
  36. İyi günler murat bey
    Samsun avm de yiyecek bölümünde kahve dükkanı standı açmayı düşünüyorum 3 metre karelik alana 3.000 euro aylık 3 aylık da depozito isteniyor.bayılık alacağım şirket ise 75.000 TL + KDV para istiyor sizce kira bedelini karsilayabilir miyim kredi çekip girmeyi düşünüyorum da bu konuda fikirlerinizi alabilir miyim.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Öncelikle hesabın nasıl yapılacağını yazımda ve cevaplarımda açıkladım. Kendiniz kolayca bunu hesaplayabilirsiniz. Ayrıca brüt karlılığınızı vermediğini için hesaplayabilmem imkansız.
      Kahve dükkanınızda yapacağınız satışdan elde edeceğiniz gelirin ne kadarını satın aldığınız malın karşılığı olarak vereceksiniz? Bunu franchise alacağınız firma size söylemiş olmalı. Böylece size ne kadar kalacak (brüt kar) bilebilirsiniz. AVM'ye sadece kira ödemeyeceksiniz genel gider de (aidat) ödeyeceksiniz. Onu da hesaba katın.
      3 metrekarelik alan için 3000 Euro çok fazla. Kira+genelgider+kdv=10.000 TL'yi geçmeyin. Dolarla değil TL ile anlaşın. Ev kiralar gibi yıl sonunda Tefe/Tüfe artışı yaparsınız. AVM ile pazarlığa franchise alacağınız firmayı da dahil edin. 75 bin TL vereceksiniz, bostan korkuluğu gibi durmasınlar, taşın altına ellerini koysunlar. Eğer sen ekonomik bir kiralama yaparsan daha motive çalışırsın, böylece onların markasını daha iyi temsil edersin. Kiralama konusunda sana yardımcı olsunlar. Marka değerleri varsa herşey dahil 10 bin TL'ye kiralama yapabilmen lazım. Yoksa girme bu işe.

      Sil
  37. Merhaba murat bey malatyaparkta bebek giyimi ve urunleri adina bir kurumsalla anlasarak isyeri acmak istoyorum bu kriz doneminde sizce acmalimiyim avm nin kiralama sirketi jll in teklifi assagida
    ACTIV BABY TEKLİF
    Ø 1.Yıl 35 € m2/ay +Genel Gider + KDV
    Ø Mağaza 92 m2 (1K 93)
    Ø Yıllık artış %3
    Ø Ve/veya ciro payı %8
    Ø Sözleşme süresi 10 Yıl
    Ø Son sene üzerinden 3 Aylık kira tutarında teminat mektubu
    Hafta sonlari kisin 60bin kisi giriyor doluluk orani %85

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Genel gider ve kdv'yi eklediğimizde AVM'ye kiralama için yaklaşık 19 bin TL ödeyeceksiniz. Mağaza müdürü siz olsanız bile en az 3 kişi işe almalısınız. 8.000 TL'de onların masrafı olur. 3.000 TL'de diğer işletme masrafları dersek, 30 bin TL gideriniz olur. Ayda 30 bin TL ödeyebilmeniz için yapmanız gereken minimum cironun 60 bin TL olacağını varsayıyorum. Yani %50 brüt karınız olacağını varsayıyorum Aslında franchise alacağınız firma size brüt kar marjınızı söylemiş olmalı, en azından siz sormuş olmalısınız. Bunu belirtmiş olsaydınız daha sağlıklı hesaplama yapabilirdik. Neyse, ayda 60 bin TL ciro başabaş noktanızdır ve size para bırakmaz. Bu rakamın ne kadar üzerine çıkarsanız size o kadar para kalır. Örneğin 80 bin TL ciro yaparsanız size 10 bin TL kalır. Şimdi sıra sizde, eğer bu cirolara ulaşabileceğinizi düşünüyorsanız kiralayın derim. Yine de kiralamadan önce AVM ile biraz pazarlık yapın ki, başabaş noktanız aşağılara düşsün ve karınız artsın.

      Sil
  38. Kurumsalla %40 ile calisilio sizce bu paralar kazanilirmi bebek sektorunu kriz duruminda nasil goruyosunuz

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Benim görüşüm, olumsuz. Brüt kar marjı düşük.Açmayın derim.

      Sil
  39. Merhaba murat bey.bende sizden fikir almak istiyorum.daha önce şubeleşmis fakat kapatılmış bir gıda sirketini devir aldim 1 yıldır avmde isletiyorum, gayet te memnunum.markami birçok avm de görmek istiyorum.tekliflerde geliyor.iyi bir kiraciyim çünkü.fakat yasal taraf hakkinda bilgi sahibi deilm .şehir dışi illerde işletmeyi ben takip edemeyeceğim için franchise nasıl verilir,alt kiralama sıkıntı olurmu.nasıl bir yol izlemek gerekir.sözleşmeler nasıl yapılır.hukuk burolarina mi danismam gerekir bilemiyorum.şimdiden Teşekkürler.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Danışman tutmalısınız. Ayrıca blogumda bulunan franchising yazılarını da okuyun.

      Sil
  40. Merhabalar, öncelikle ufak bi şehirde yaşadıgımdan bahsedeyım, ilçenin nüfusu 250bin ve 2 avm var, eski olan da 7 yıllık bir avm. Görüştüğüm bu avm müdürünün dediğine göre; gecen ay avm ye 700bin kişi giriş yapmış ortalama, (aynı kişilerin haftada bikaç kez girmesi), 3 tane cocuk mağazasından biri e-bebek diğeri çocuk dünyası(cirosunun gecen ay 110binoldugunu söyledi), kanz(tasınmayı düşünüyormuş) benim ilgilendiğim nokta bu, tasınma gercekleşirse, m2 25euro 86m2 dükkana kira ödemem gerekmektedir. Sizin yazılarınızdan aldığım ilham ile sorularımı çeşitlendirdiğimde, ilk yıl dahaaz ödemek koşulu ile ortalama 25euro yapabilirlermiş kirayı ve +5 euro da genel gider var. Yanı ilk yıl 20+5 eurodan 25 euro olacak kiram. Markaya yetkililerine göre kar, satışın %50-75i. Soracagım şu ki, min50.000ciro ile ben ayakta kalabilir miyim, benim hesaplarıma göre hayır. Stopaj, kdv%18 ile bana bişey kalmıyor ve 2 eleman çalışacak muhtemelen.

    YanıtlaSil
  41. Şimdiden size çok teşekkür ederim Murat Bey, yazınız genç girişimcilere rehber oldu.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Çalışacagım markam için de şunu diyebilirim, kendi üretimini yapan 0-16yaş çalışan, çok fazla şubesi olmayan 40yıllık bi şirket, hiç bir bedel istemiyor sadece aylık min25binlik sipariş istiyor adının tabelasını tasiyabilmek için.

      Sil
  42. Murat bey yazınız çok aydınlatıcı tesekkurlerımı sunuyorum. Ancak şu sorunun cevabını bulamadım: Avm ler sadece kurumsal mağazalara mı hizmet veriyor? Ben genç bir girişimciyim mesela. Daha önce ticaretle falan da uğraşmadım. Elimde 50 bin civarı sermayem var. Amatör olarak yaptığım araştırmalara göre eğlence sektoru içinde, Poligon park adında, birebir imitasyon boncuk atan silahlarla, müşteriye atış yaptırmak istiyorum. Çünkü kira dışında işin pek bir masrafı yok. Karlı bir işe benziyor. Ortalama 30 m2 dükkan yetiyor. Atış başı da ücreti 5 lira düşünüyorum. Şimdi bu işi yapabilmem için herhangi bir kurumsal kimliğimin mi olması gerekiyor? Veya bir şirket mi açmam gerekiyor kendi adıma? Tavsiye eder misiniz böyle bir işi?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. İlk mağazasını AVM'de açmış pek çok girişimci var. Sen de onlardan biri olabilirsin. İşini iyi projelendir ve iyi bir sunum hazırla. Marka ismin, logon ve üç boyutlu (3D) mamari çizimin iyi olsun. Kesinlikle sana dükkan önereceklerdir.
      Ayrıca yapacağın iş otopark katına uygun olduğu için hızlı geri dönüş yapacaklardır.

      Sil
  43. Murat Bey bilgilendirme yazınız gerçekten çok iyi olmuş , elinize sağlık. İzmir Optimum Avm ( genişleme projesinde) hazır gıda katında yeni bir işletmeciliğe ( yeni marka oluşumu) başlamak istiyorum ancak Avm yönetime maille ulaşmak istedim ancak dönüş alamadım, nasıl bir yöntem izlemem gerekir ? Teşekkür ederim...Saygılarımla

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Optimum AVM'nin kiralama işlemini yapan şirketi öğrenin ve oraya telefon açın. Bu bilgiyi AVM'nin danışma masasından da alabilirsiniz. Doğru maili aldıktan sonra da projenizi düzgün anlatan bir sunum ve metin hazırlayın ki, sizi ciddiye alsınlar.

      Sil
  44. Merhaba Murat ŞAYLAN Bey ,
    Yazınız harika ve heyecan verici. Okurken olayları bir bir yaşadım.Benim amacım canlı bir Avm de kiosk/stand kurmak.
    Franchise veren kaliteli dolum parfüm markası ile anlaştım şartlarda anlaştım fakat henüz bir Avm den kiosk/stand için net yanıt alamadım. İstediğim bölge olarak Beylikdüzü , Esenyurt , Avcılar , havaalanı bölgesi ve çevre ilçeler.Küçük araştırmalarıma istinaden çoğu Avm de farklı markalar olmak kaydı ile minimum bir maksimim 3 adet franchise parfüm markaları bulunuyor. Örnek olarak parfüm işinin olmadığı Mall of İstanbul satışa yönelik kiosk vermiyor ve kozmetik alanına da dükkan vermiyor , Marmara Park yerimiz yok diyor , Son olarak elimde Akbatı Avm ve 212 outlet kaldı. Önerirmisiniz ve Ne yapmam veya nasıl bir yol izlemem gerekiyor. Sizin dahi ve akılcı çözümlerinize ihtiyacım var. Şimdiden yapacağınız yardımlar için size teşekkürlerimi sumuyorum. Esen kalın. Semih GÜLER

    YanıtlaSil
  45. Merhaba Semih. Kiralama konusunda franchise aldığın marka sana yardımcı olmalı bence. Onların aracılığıyla girişimde bulunsan daha iyi sonuç alırsın. Akbatı ve 212, al birini vur ötekisine. Ehveni şer Akbatı'dır bence. Oranın kadın müşterisi daha fazla sanki. Ayrıca geleceği de daha iyi diye düşünüyorum.

    YanıtlaSil
  46. Ahmet bey bende avm de yer açmak istiyorum fakat yaşım genç olduğundan (20 yaşındayım) ciddiye alınmama korkum var birde açmayı düşündüğüm avm nin etrafına yakınına 3-4 yıl içinde 3 avm daha yapılcak buda beni tereddütlendiriyor sizce nasıl yol izlemeliyim birde kiralama firmalarıyla yüzyüze mi görüşmeliyim telefonla mı?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Murat bey yazcagima ahmet bey yazmışım yeni farkettim çok özür dilerim

      Sil
    2. Yaşın müsait ama bence bekle. Önce AVM'lerdeki mağazalarda çalış. En az 2 yıl mağazacılık tecrübesi edin. Böylece AVM'de mağaza işletmeyi öğrenirsin. Ardından AVM'lere başvurursun.

      Sil
  47. Murat bey e mail kiralamada cok mu onemli?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Masabaşında (yüzyüze) pazarlıkta karşı tarafa yenilirsiniz. Mail ile pazarlık yaparsanız daha karlı çıkarsınız. Asla gelen maile cevabınızı aynı gün içinde vermeyin. Sonraki günlerde verin. Eğer kiralama şirketi sizin cevabınızı beklediğiniz belirtirse bilin ki, sizin taleplerinize açıktır.

      Sil
    2. Cok tesekkurler ama ben franchise almayi planladigim icin örneğin usta donerci bayiliği alcaksam nasil bir mail adı olusturmaliyim murat bey

      Sil
  48. Merhaba Murat bey ilçemizin 150bin nüfusu var ve avm açılıyor tek avm olacak.Takı ve aksesuar firması ile görüşüp avm de dükkan kiralamak istiyorum.Firma kar oranını yıl sonunda %100 olarak söyledi.Avm ile görüşmemde 51metre kare dükkan için metrekareye 45 dolar %10ciro+5dolar metre kare ortak giderler olarak teklif verdi.Sunduğu dükkan +1 katta bebek oyun ve sinema bölümünde.Verdikleri teklif bana fazla gibi geldi sizden de yardım alabilirmiyim?Görüşleriniz nelerdir? Saygılarımla iyi çalışmalar

    YanıtlaSil
  49. Murat bey iyi gunler .blogunuzu inceledim ve hemen hemn tum yazi ve makalelerinizi okudum. Bir ildeki acik hava bir avmye soguk-sicak icecekler, waffle ve simit pogaca satisi yapmak icin bir kiosk kuracagiz.yerimiz 15 m2. masa ve sandelye koyulacak.yaklasik bi 15 m2 lik ilave yerde tahsis edecek avm yonetimi.tahsis edilecek yer 2 bebek magazasi bir oyuncak magazasi buyuk bir giyim markasinin da tam ortasinda bulunuyor. Franchise olmayacak kendi markamizi yaratacagiz ve konseptimiz hazir ancak kiralama kosullari icin hem size danismak istedim hemde kiosklarla ilgili diger arkadaslarindan faydalanabioecegini dusundum.avm yonetimi bizden bu yer icin 1000 avro+1000 tl yan gider talep ediyor.avm genel okarak kis aylarinda dolu ancak yaz ayalarinda kis aylarina oranla yuzde 30 -40 kadar dolu (bu rakamlari avm vermedi tamamen kendi gozlemlerim) fiyatlarda da hic esneklik gostermiyolar baskasina veririz isteyen cok diyolar ancak 5 6 yildir o alan hep bos sanirim kira fazla geliyor.bu bahsettigim ilin gozde semtlerindeki dukkan kiralari ise 150 m2 ve ustu yerler 3000 tl civari.bu konnuda size danismak istedim. Biz ve biz gibi bu islere atilmak niyetinde olanlari bilgilendirebilirmisiniz? Simdiden tesekkur ederim..

    YanıtlaSil
  50. Toplamda AVM yönetimine 5.000 TL+kdv ödeme yapacaksınız. Kioskunuzda aylık 20 bin TL ve üzeri ciro yapabileceğinize inanıyorsanız kiralayın derim.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. yanıtınız için tesekkur ederim murat bey.ilk giriş maliyeti yuksek olan bu iş icin yaklasık kiosk yapım bedeli +kurulum malzemeleri vs yaklasık 100 bin tl.yani bu avm de bulunan bir dukkanın aylık kirasının yaklasık 6.5 katı. 6.5 aylık kirayı peşin vermiş bir de ustune ilk ayın kirası olan 6000 tl yi de daha işe girerken vermiş olacağiz. bu konuyla ilgili bir değerlendirmeniz olurmu acaba?

      Sil
  51. Merhaba Murat Bey,

    Ben 19 yaşında genç bir girişimci adayıyım, risk almayı ve çabalamayı seviyorum.
    Makalenizi inceledim ve çok beğendim. Sizin gibi tecrübeli bir kişiden bilgi almayı çok isterim.
    İstanbul'da avrupa yakasında Levent bölgesinde herhangi bir AVM'de 30-35 m2'lik bir mağazada parti malzemeleri, doğum günü süslemeleri ve balon satmayı planlıyorum. Sizce kira maaliyeti ne kadar olur? Böyle bir mağazada ne kadar gelir elde edebilirim? Son olarak AVM'de tutunabilirmiyim? Teşekkürler.

    YanıtlaSil
  52. slm murat bey bir sitede avm kira sözleşmesi yaptım kasım 2016 da acılacak avm de mekan içi tadilatını bitirdik ancak avm mart 2017 de kira baslangıcı yaptı ve avm statusunden vazgectıklerini söylediler baca ve avm formatındakı projemız normal mekan için yetersiz kaldıgı için işletme ruhsatını halen alamadık yatırımımızı dava ederek alabilirmiyiz yada ne gibi bir yol izlememiz gerekir tsk

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu konuları bir avukata danışmanız daha doğru olur. Yine de elinizin çok güçlü olduğunu, karşı taraftan tazminat veya avantajlar koparabileceğinizi söyleyebilirim.

      Sil
  53. bir de ödeme defini kullanabilmek için avukatla mı bildirmemiz gerekli

    YanıtlaSil
  54. Merhabalar Murat Bey . AVM’de Mağaza Kiralama yazınızı büyük beğeniyle okudum . Bende genç bir girişimciyim . Size 1-2 sorum olacaktı . Gittiğim avmde kiralamak için boş bir dükkan gördüm fakat içini göremedim : Yönetime çıktığımda ise mail adreslerini verip bize bir sunum atın geri dönüş yaparız dediler . Nelere dikkat etmeliyim sunumda . Bide sektörüne göre kiraların değiştiklerini söylediler böyle bir şey mümkün müdür? Teşekkür ederim

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Eğer bir markadan franchise alıyorsanız onların sunumunu kullanmalısınız. Yok eğer kendiniz bir mağaza açacaksanız bu iş zor, çünkü AVM'ler maalesef esnafa (bireysel girişimciye) mağaza kiralamak istemiyorlar. Ama eğer zincirleşmeyi hedefliyorsanız, bir reklam ajansı ve mimarla çalışıyorsanız, büyüme hedeflerinizi ve görsellerinizi (3D mağaza çizimleri, logo ve onun uygulamaları) içeren bir sunum hazırlamalısınız. Elbette sunumda hangi kitleyi (Sosyo ekonomik statü) hedeflediğinizi ve ne tür ürünler satacağınızı da belirtmelisiniz. Sektöre göre kiraların değişme sebebi mağaza karması hedeflerinden dolayı olabilir. Örneğin bayan giyim mağazası yeter sayıda varsa ve oyuncak mağazası yoksa, bayan giyim mağazası açmak isteyene daha yüksek kira önermeleri muhtemeldir.

      Sil
    2. Eğer meşhur bir zincir mağaza markası değilseniz, yeni mağazalaşacak bir marka seniz bilin ki; AVM'ler gelecek planları olan, markalaşabilecek, vizyonu olan girişimcileri sever. Hele hele iyi bir sunumu varsa, onda ışık görür ve teklif yapar.

      Power Point sunum hazırlayın. İçindeki konular sırasıyla aşağıdaki gibi olsun.
      - Açacağınız satış noktası nasıl gözükecek (mimari çizim) (içinden ve dışından en az 6 fotoğraf)
      - Ne satacaksınız?
      - Rakiplerinizden farkınız ne olacak?
      - Bir yılda kaç mağaza açacaksınız?
      - 5 yılda kaç mağazaya ulaşacaksınız?

      Sunumunuzu önce AVM işleten firmalara gönderin. Cevap gelmesini bekleyin. Yeterli cevap gelmezse gözünüze kestirdiğiniz AVM'lere tek tek önderin. Elbet biri dönecektir.

      Not: Evet, faaliyet alanına göre farklı kiralar istenmektedir. Ama ben bunu doğru bulmuyorum. Zaten AVM sahiplerinin ve yönetim şirketlerinin hiçbirinin kiralama şartlarını doğru bulmuyorum. Kiralamada tek politikaları var o da maalesef "kimi ütebiliriz (düdükleyebiliriz)" üzerine kurulu.

      Sil
  55. İyi günler Murat Bey . Bijuteri sektöründe franchise manktıklı mıdır ? 125.000 tl'ye dükkanı dekorasyon edip , ürünleri yerleştirip veriyorlar . Bizim korkumuz ürünleri sürekli olarak ürünleri ordan alıp onların belirlediği fiyatta satmak istemeleri . Kendimizin istediği ürünleri de satmamız ve fiyat belirmemiz yasak . Bu konuda ne yapmalıyız ? Teşekkürler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Franchise alan girişimci sadece franchise verenin sunduğu ürünleri satabilir. Franchisingin mantığı budur. Eğer en az 10 mağazaları varsa merak etmeyin onlar satılacak ürün bulmaya çalışırlar. Ayrıca satılabilecek fiyatı da belirlerler. Franchise alan girişimciyi mağdur ederlerse, yani ciro yapmalarını sağlayamazlarsa adları çıkar ve kısa sürede batarlar. Bu yüzden sizlere satılabilecek ürünleri satılabilecek fiyatlardan vereceklerdir. Ayrıca sizin yeterli kar yapmanızı da gözeteceklerdir. Aksi taktirde siz olumsuz görüşlerinizi (kar edemediğinizi ve mağazanızı kapatmak zorunda kaldığınızı) internete yazarsanız bir daha kimselere franchise veremeyeceklerini bilirler.

      Sil
  56. Merhaba avmde akülü tren işletmek istiyorum genel gider ve kdv olarak 1150 euro dediler . indirim yapmak mümkünmü .? açacağım yerde akülü aarabalar var günlük 200 kişi civarı biniyormuş 7 tlden trene aileleride binebilir kar eder mi acaba

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Nasıl hesap kitap yapacağını yukarıda anlattım. Bi zahmet hesapla. Eğer kendin hesap kitap yapamayacaksan asla iş adamı olma.

      Sil
  57. hocam merhabalar avm başvurusu için nasıl mail hazırlarım acaba kuracağım mağazayı cv şeklindemi sunmam gerekir

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Eğer meşhur bir zincir mağaza markası değilseniz, yeni mağazalaşacak bir marka seniz bilin ki; AVM'ler gelecek planları olan, markalaşabilecek, vizyonu olan girişimcileri sever. Hele hele iyi bir sunumu varsa, onda ışık görür ve teklif yapar.

      Power Point sunum hazırlayın. İçindeki konular sırasıyla aşağıdaki gibi olsun.
      - Açacağınız satış noktası nasıl gözükecek (mimari çizim) (içinden ve dışından en az 6 fotoğraf)
      - Ne satacaksınız?
      - Rakiplerinizden farkınız ne olacak?
      - Bir yılda kaç mağaza açacaksınız?
      - 5 yılda kaç mağazaya ulaşacaksınız?

      Sunumunuzu önce AVM işleten firmalara gönderin. Cevap gelmesini bekleyin. Yeterli cevap gelmezse gözünüze kestirdiğiniz AVM'lere tek tek önderin. Elbet biri dönecektir.

      Sil
  58. İyi gunler biz mall of istanbulda yemek katina waffle house sube acmayi dusunuyoruz 3 kisi ortak olarak genc ve tecrubesiziz sizin fikriniz nedir bu konu uzerine

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Mall of İstanbul iyi ziyaretçi çeken bir AVM, Yabancı (özellikle de Arap) turistleri bol. Doğru bir konsept ve ağız sulandıran bir nokta hatırlayabilirseniz iş yaparsınız. Yalnız bir şube 3 kişiyi doyurmaz. Bu bir başlangıç diyorsanız ne ala.

      Sil
  59. merhaba murat bey kiracısı oldugum avm doluluk oranı ve yukumlülüklerini yerine getirmiyor ödeme defini nasıl kullanabilirim

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. AVM ile yaptığınız sözleşmeyi bir avukata gösterin. Eğer sözleşmede konu hakkında sizin de haklarınızı koruyan maddeler varsa avukatınız taleplerinizi içeren bir dilekçe/ihtarneme yazıp AVM'ye göndersin. AVM kiranızı düşürecektir.

      Sil
  60. Murat bey merhabalar. Avmde işyeri açmayı anlattınız bi zahmet şimdi de avmde mağaza nasıl kapatılır onu anlatabilir misiniz? İşler çok düşük olduğu için franchise aldığımız firmaya işler iyi değil devretmek istediğimizi söyledik olur dediler fakat devredemedik, kira da yüksek haliyle ödeyemiyoruz, ödemek de istemiyoruz açıkçası iş olmadığı için. Avm yönetimi kapatmamıza izin vermiyor ben kiramı isterim diyor, işler ise berbat 3 üçaydır cepten ödeniyor kira vs giderler. Nasıl kapatıp çıkarız var mı bir yolu hukuki boyutları nedir değerli yorumunuzu bekliyorum, şimdiden teşekkür ederim iyi çalışmalar.
    İzmir

    YanıtlaSil
  61. Makalemde ve sorulara verdiğim cevaplarda sizin gibi girişimcilerin doğru franchise veren ile, doğru AVM'de, doğru kirayla mağaza açmaları için yol göstermeye çalışıyorum. Anladığım kadarıyla siz üç konuda da yanlış seçim yapmışsınız. Ortaklık yaparken veya iş anlaşmaları yaparken genelde insanlar birlikteliğin nasıl olacağına odaklanır, aslında ayrılığın da nasıl olacağını ele almaları gerekir. Büyük bir ihtimalle AVM sahipleri ve franchise veren firma sözleşmelerinde ayrılığı kendilerinin lehine kurgulamışlar, siz de bunu ayrılırken fark ettiniz. Bu yüzden ayrılığın size pahalıya mal olacağını hissettiriyorlar ve mağduriyetinizle hiç alakadar olmuyorlar. Franchise aldığınız markadan franchise alan ama vaad edilen kadar kazanamayan diğer girişimcileri bulmaya çalışın. Ardından AVM'nin vaad ettiği kadar ziyaretçi çekememesinden mağdur olan diğer kiracıları bulun. Birlikte bir ticaret avukatı tutun ve ortaklaşa hem franchise verene hem de AVM'ye ihtar verin. Ayrıca konuyu medyaya da taşıyın. Mağduriyetiniz hem franchise vereni hem de AVM'yi kamuoyunda rezil edecektir. Birazcık akılları ve vicdanları varsa ve de itibarları onlar için önemliyse size kolaylık sağlayacaklar, hatta zararlarınızı bir nebze tazmin etmek için varsa borçlarınızı sileceklerdir. Mahkemeleşmekten de korkmayın, bu gibi durumlarda mahkemeler küçük girişimcileri korumaktadır.

    YanıtlaSil
  62. Arkadaşlar,

    Makalemde AVM’ler ile etkili kira pazarlığı yapmanıza dair yöntem gösteriyorum. AVM’nin istediği kiranın altında kiralama yapmanız başarılı olacağınızı göstermez. Aşağıdaki noktalara da dikkat etmelisiniz.

    Aylık ziyaretçi sayısı 800 binin altındaki AVM’lerde metrekare başına aylık 1000 TL’nin altında ciro yaparsınız. AVM seçerken aylık ziyaretçi sayısının 800 binin üzerinde olanını tercih edin derim. İlgilendiğiniz AVM’nin ziyaretçi sayısı 800 binin altındaysa kirası çok ama çok uygun olmalıdır.

    800 binin üstünde ziyaretçi çeken AVM’lerde ise metrekare başına aylık 1000 TL ve üstü ciro yapma ihtimaliniz vardır ama bu da garanti değildir. Aşağıdaki konularda da başarılı seçimler yapmalısınız.

    Doğru markanın mağazasını açacağınızdan emin olun. Franchise alırken yeterli sayıda müşteri çekebilecek markayı seçmelisiniz. Franchise veren markaları iyi araştırın ve karşılaştırın. Unutmayın kimse malım ekşi demez. Sadece marka yöneticilerini dinlemeyin. Gözünüze kestirdiğiniz markalardan franchise almış girişimcilerle konuşun.

    Metrekare başına 1000 TL ciro yaptırabilecek bir markanın franchise’ını almanız da yetmez, o marka size en az %40 brüt kar ettirmeli ki, siz de bu kar üzerinden kira, aidat, personel ve işletme giderlerinizi karşılayıp kar edin. (Örneğin; metrekareye 1000 TL ciro yaptırabilen bir markadan franchise aldığınız ve 150 metrekarelik bir mağaza açtığınızı var sayalım. Bu durumda aylık 150 bin TL ciro yaparsınız ve size de 60 bin TL kalır. Bu paranın 35 bin TL’sini kira ve aidat için AVM’ye verseniz, 10 bin TL’sini personele verseniz, 5 bin TL’sini de mağaza işletme masraflarına verseniz size 10 bin TL kar kalır.) %40 brüt kar edebilmeniz için marka (franchise veren) size malı perakende liste fiyatlarından en az %50 iskonto ile vermelidir. Böylece yıl içinde tüketicilere yapılacak indirim kampanyaları ile brüt kazancınız %40’lara gelecektir.

    Franchise için doğru markayı ve mağaza için doğru AVM’yi seçmeniz yetmez, mağaza personeliniz de iyi olmalıdır. İyi ve yeter sayıda personel seçerseniz hedeflediğiniz cirolara kolaylıkla ulaşabilirsiniz. Ayrıca ilk yıllarınızda mümkün olduğunca işin başında (mağazada) olun. Böylece mağaza personelini daha iyi değerlendirir ve mağazanın doğru yönetilmesi için doğru kararlar alırsınız.

    Sonuç olarak; mağazacılıkta başarı sizin ince hesaplarınıza ve mantıklı seçimlerinize bağlı. Başarısız olursanız kimseleri suçlamayın lütfen.

    YanıtlaSil
  63. Sayın Murat bey bu yoğunluk içerisinde sizden bir konuda değerli fikirlerinizi rica ederim Ece türkiye ye ait 3 katlı bir Avm nin zemin katında akülü eğlence treni veya akülü tırtıl aracı alıp Avm de iş yapmak istiyorum tırtıl 6 tren 21 çocuk kapasiteli trenin zeminde tam turu 8 tl tırtıl 25 mt karede tam 1 turu 3 tl 2 turu 5 tl olarak fiyatlandırılmış örnekleri var bu avm de bu işi yapan yok bahsettiğim katta bir adet oyun eğlence jetonlu bir 15 makinası olan işletme var fakat bu yren ve tırtıl yok bunun için nasıl bir teklif ve öneri sunmalıyım kira bedeli ne isterler tahmini ikna etmem için ne önerirsiniz. Saygılarımla

    YanıtlaSil
  64. Arkadaşlar bu makalemde ve cevaplarımda mağazacılık için gelir gider hesaplaması nasıl yapılır gösterdim. Girişimde bulunacak kişi basit bir fizibilite hesaplamasını yapabilmesi gerekir. Tembellik yapıp veya beni müneccim sanıp bu soruyu sorduğunuzu düşünüyorum. Ayrıca maaliyetlerinizi belirtmediğiniz için size cevap verebilmem de imkansız. Başabaş noktasını hesaplamak için gelirleriniz kadar giderlerinizi de tahmin etmelisiniz. Müşteri sayısını, kira giderinizi, fiyatlarınızı, elektrik ve bakım giderlerinizi, kaç personel çalıştıracağınızı tahmin edebilirsiniz. Bu tahminlerinizle hesaplama yapın. Hesaplamanız size en iyi karı bırakıncaya kadar girdi tahminlerinizde değişiklikler yapın. Bana sorduğunuz sorunun cevabını bulacaksınız.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bana fizibilite sorusu soracaksanız arkadaşlar, aşağıdaki bölümleri doldurmalısınız.
      1) Düşündüğünüz lokasyonda (mağazada) aylık ne kadar ciro yapabileceğinizi tahmin ediyorsunuz?
      2) Müşterilere sattığınız malın ne kadarını tedarikçinize ödeyeceksiniz? (Bir başka deyişle; Satılan malın maliyeti perakende satışınızın ne kadarı olacak? veya Brüt karınız ne olacak? veya Alış fiyatınızın fiili satış fiyatınıza oranı ne?) (Bu soruya örneğin %40 diyebilirsiniz) Bu cevabınızla aylık ne kadar brüt kar üretebileceğinizi anlayacağız. Unutmayın tüm mağaza masraflarınızı (kira+personel+işletme giderleri) brüt karınızla karşılayacaksınız. Para artarsa sizin geliriniz (karınız) olacak.
      3) Kaç kişi çalıştırmayı düşünüyorsunuz?
      4) Sizden kira+aidat+kdv toplamda ne kadar istiyorlar? Veya metre kareye ne kadar kira, ne kadar aidat istiyorlar? (Elbette kiralamayı düşündüğünüz yer kaç metrekare?)
      5) Ayda kaç lira kazanmak (kar etmek) istiyorsunuz?

      Yukarıdaki 5 madde hakkında doyurucu bilgi verirseniz hemen fizibilitenizi yapar gönderirim. Eksik bilgi verirseniz cevap vermem.


      Sil
  65. Bende İstanbul'da A+ bir AVM'de kiralama yaptım ve Murat bey'in tavsiyeleri gerçekten çok ama çok yönlendirici ve bilgilendirici oldu. AVM'lerde kiralama yapmak isteyen, özellikle yeni girişimci arkadaşlara başucu olacak bir yazı. Murat bey, bizlere bedava danışmanlık hizmeti sağlamış sağolsun.
    Kendisinin verdiği bilgilerden yola çıkarak kendi adımıza doğru bir kiralama yaptığımızı düşünüyorum. Tüm AVM girişimcilerine bu yazıyı şiddetle tavsiye ediyorum. Teşekkürler Murat bey.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Paylaşımınız için teşekkür ederim Serdar Bey. Sizlere faydalı olabildiysem ne mutlu bana. Umarım mağazanız başarılı ve karlı olur.
      Bir ülkeyi mikro girişimciler kalkındırır. Yeni nesil mikro girişimciler de AVM'lerde mağaza açmak için bir markadan franchise alan sizin gibi esnaflar oluyor. Maalesef franchise veren markalar franchise alacak olan mikro girişimciyi yeterince bilgilendirmiyor. Franchise veren markalar; mallarını pompalayacakları, sisteme girişi parası ve yıllık marka parası alacakları ballı girişimci bulma derdinde. AVM'lerin ise ne markalar, ne de franchise almış mikro girişimciler umurunda. Onlar elde edilecek karın tamamının kendilerine kira olarak ödenmesini istiyor. AVM’de yer verdiler ya; marka da, esnaf da karın tokluğuna çalışsın istiyorlar.
      AVM ve franchising furyası 20 yıl önce başladı ama franchise veren, franchise alan ve AVM üçgeninde win-win-win esasına dayalı bir sistem hala bulunamadı.
      Güçlü mağaza zincirleri (ki neredeyse hiçbiri franchise vermiyor) AVM’ler ile bir nebze baş edebiliyor. AVM’ler onlara makul kiralama yapıyor. Ama baharında markalar ile franchise alan girişimciler AVM’lerin kiralama taktiğine yem oluyorlar. Pazarlık yapmayı bilmedikleri için AVM’nin yüksek kiralama tekliflerini kabul ediyorlar.
      AVM'de mağaza açmanın çok fiyakalı bir iş olduğuna inanan veya çok kazanacağına inandırılan insanlar hiç pazarlık yapmadan yüksek fiyatlarla kiralama yapıyor. Üstelik kiralama aşamasında AVM'nin hazırladığı sözleşmeleri de okumadan kiralama yapıyorlar. İşleri umdukları gibi olmayınca AVM’den ya indirim istiyorlar ya da ayrılmak. Ama AVM'ler sözleşmeye ve avukatlarına dayanarak size kirada indirim yapmadıkları gibi, ayrılmanız halinde yüklü bir fatura da önünüze koyuyorlar.
      (Bu AVM’ler yüzünden markalar ve esnaf kar edemediği için devlete vergi de veremiyor. AVM’ler ise devasa yatırım yaptım ayağına yıllarca vergi ödemiyor. )
      Kan emici AVM'ler yüzünden inim inim inleyen pek çok marka ve esnaf tanıyorum. Daha fazla girişimcini bu tuzağa düşmemesi için yazdım bu yazıyı. Makalem kadar, okuyuculardan gelen sorulara verdiğim cevapların da yol gösterici olduğuna inanıyorum. Sizin gibi dikkatli okuyanlar ve taktiklerimi uygulayanlar avantajlı kiralamalar yapabiliyor.

      Sil
  66. Kiralama ile ilgili paylaşımlarınızdan çok istifade ettik.Teşekkür ederiz.Kocaeli merkezde A+ bir Avm de kiralama yapmak için pazarlık yapıyoruz. 700 bin aylık müşteri girişi olan bir Avm de 85 metre kare için kira ve ortak alan içinde ilk 57 USD istediler. 1. aşamada 50 dolara düştüler. Biz 35 dolar için pazarlık yapıyoruz.Erkek giyim üzerine faaliyet göstericez. Kar marjımız bire bir, bu durumda pazarlığa ne kadar daha devam edelim. Teşekkür ederiz.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. 85 metre karede erkek giyim üzerine faaliyet gösterecek bir mağaza (eğer meşhur bir markanın franchise'ı ise) yılda taş çatlasa ortalama 80 bin TL aylık ciro yapar. Tüketiciye yapılan indirimler düşüldükten sonra birebir kazandığınızı varsayıyorum, öyleyse ayda 40 bin TL brüt kar üretirsiniz. Kira ve aidat için metrekaresini 50 dolardan tutarsanız, kdv dahil 20 bin TL civarında AVM'ye aylık ödeme yaparsınız. AVM'deki 85 metrekare bir mağaza 1 müdür ve 3 personel ile shiftli olarak kolayca işletilebilir. Müdür siz olacaksınız diye tahmin ediyorum, 3 personele toplamda 7.500 TL brüt maaş ödemesi yaparsınız. Mağazanın elektriği, telefonu, interneti, POS kesintileri, temizliği, ikramları, personelin; yemeği, yolu, mesaisi, primi ve benzeri işletme giderlerine de ayda tahminimce 5000 TL ödersiniz. Bu durumda mağazayı (20.000 + 7.500 + 5000) 32.500 TL'ye çevirirsiniz. 40 binden bu rakamı çıkarırsanız size 7.500 TL kalır. Ama bunun içinden vergi de ödeyeceğinizi hatırlatırım. Bu kar size yeter mi bilmem? Bence daha çok karı hedeflemelisiniz? Bunun iki yolu var; ya ortalama cironuzu 80 binin üzerine çıkaracaksınız, ya da AVM'ye yapacağınız ödemeyi indirteceksiniz. Bence ayda 700 bin ziyaretçisi olan bir AVM'de açılacak 85 metrekarelik erkek giyim mağazasının 12 aylık ortalama cirosu 80 bini geçmez. Bu durumda AVM'ye ödeyeceğiniz parayı 20 binden 16 bine indirmenizi tavsiye ederim. AVM’ye kira+aidat 30 dolar teklif edin. Pazarlıkları sürdürün ve işi 40 dolara kapayın. Böylece kdv dahil 16 bin TL AVM’ye ödersiniz.

      Sil
    2. Murat bey teşekkür ederiz. Görüşmelerimiz tamamlandı. Kirayı kademeli artış olarak kabul ettiler. 42-45-47 dolar şeklinde... Kuru da şimdilik 3,65 den sabitlediler. Henüz imzalamadık, doğru yoldamıyız.

      Sil
    3. AVM'ye ödeyeceğiniz toplam ücret (kira+aidat+kdv) 42 dolar olacaksa fena sayılmaz. Şimdi yapmanız gereken franchisor'un konsepti ışığında sağlam ve fonksiyonlu bir mağaza yapmak. Işık olarak kesinlikle tasarruflu led kullanın. Burada ucuza kaçmayın. En kalitelişi en az enerji harcayanıdır. Fiyat farkını 6 ayda amorti eder. Ardından çok kaliteli, satışı seven, müşteriye hizmet etme karakterine sahip, güler yüzlü elemanlar seçin. Elemanlarınıza mutlaka başarı primi de verin. İyi bir prim sistemi kurgularsanız, personeliniz coşar. Bol kazançlı günler diliyorum.

      Sil
  67. Aylık ciro ortalamanız 80 bin TL olacaksa ve tüketiciye indirimlere rağmen birebir kazanabilecekseniz doğru yoldasınız. Yalnız metrekareden emin olun. Ayrıca kira+genel giderin toplamını konuştuğunuzdan emin olun.

    YanıtlaSil
  68. Murat bey çok teşekkür ederim yaznınız gerçekten çok faydalı oldu biz yeni giriişimçiler adına. Benim sorum ben hatay da yeni açılacak bir avm de ilk defa bir dükkan açmayı dusunuyorum ve ilk işletmem olacak orada kendi markamı oluşturup devam etmeyi düşünüyorum. şehrin dışında yeni açılacak olan avm yi kendim için çıkış noktası olarak seçmem acaba ne kadar doğru olur teşekkür ederim.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Birincisi; umarım mağazacılık/perakendecilik tecrübeniz vardır, yoksa işiniz zor. İkincisi; keşke ilk (pilot) mağazanızı kirası çok çok düşün olan bir yerde açsanız. Umarım bu yeni açılacak AVM sizden çok kira istemez. Üçüncüsü; keşke bir markanın çıktığı dükkanı kiralasanız, böylece dekorasyon masraflarınız az olur. Yeni AVM'de ilk kiracı olacağınız için dekorasyon masrafınız fazla olacak. Dördüncüsü; Hatay gibi bir yerde şehrin dışında açılacak AVM potansiyel müşterisine en az 3 yılda ulaşır. Umarım bu kadar dayanacak sermayeniz vardır. Beşincisi; Eğer zincirleşmek varsa hedefinizde ilk mağazanın başarısı veya başarısızlığı hiçbir zaman ölçü olmamalı sizin için. Derslerinizi çıkarın ve sermayeniz varsa ikinci şubenizi bir sene içinde açın.

      Sil
    2. metre karesine 75 tl istiyorlar Qutlet olacak avm ve ilk 3 yılda da aidat istemiyorlar. Bende yemek üzerine fast food tarzı bir yer açmayı planlıyorum.

      Sil
  69. Merhaba
    Murat bey sizden bi ricam olacak bana kuracağım akülü tren veya akülü araba işi ile ilgili maliyet hesabı ve kiralama fiyat hakkındayardımcı olursanız ben gibi genç(26) girişimcilere destek olursunuz.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Avm nin kış için Müşteri sayısı 453000
      geçen ay
      Ünlü bi markanın satış rakamları 491000 miş
      Bardakta mısır ve fotoğraf çının aylık kazançlar 7-8000miş
      Benim makina parası +yıllık bakım 32000
      Eleman ben
      Elektrik su yok
      Avm de Ne kadar a kiralamalıyım
      Ve aylık tahmini kazanç tablosu ne kadar olabilir
      Teşekkür ederim
      İyi çalışmalar

      Sil
    2. Sevgili Aykut,
      Senin işini hesaplamak için çok veri lazım ama sen hiçbirini yazmadan benden tavsiye istiyorsun. Sırf tren için yolcu kapasitesi, tur uzunluğu, tur fiyatı, turdaki tahmini doluluk oranın, bir turun süresi, günde kaç tur atabileceğin, günlük tur sayın/süren/kilometren üzerinden enerji ve bakım giderin gibi bilgilere vakıf olman lazım. Ayrıca tren ve akülü arabalar için iki farklı personel çalıştırman lazım. Sen de bu personellerin başında durmalısınız. Yani en az 2 personel maaşını da hesaba katmalısın.

      Ben yine de müneccimlik yaparak sana cevap vereyim. 21 yolcu kapasiteli trenin olduğunu var sayıyorum. AVM içinde 150 metrelik bir bölgede yolcularına bir tur attıracağını farz ediyorum. Doluluk oranının da %20 olacağını var sayıyorum. Ortalama günde 36 tur atacağını varsayıyorum. Bu durumda trenden günde 1200 TL, ayda 36 bin TL ciro yaparsın. Bu cironun %50'sini tren için harcadığın enerjiye ve bakıma harcadığını varsayıyorum. Bu tren için çalışan personeline verdiğin maaşın brütünün de 3 bin TL olduğunu var sayıyorum. Bu treni işletmek için de AVM'ye kira+aidat+kdv 10 bin TL ödeyeceğini var sayıyorum. Bu durumda trenden sana 5 bin TL kalır.

      Akülü arabaları da sen hesapla.

      Sil
  70. Merhaba! Murat bey yazınızı okudum ve çok beğendim ve bilmediğim şeyler öğrendim ben Adana'da yaşıyorum ve Adana'nın en kalabalık avm'sinde kurutemizleme işyeri açmak istiyorum görüşme yaptık m2 55 Euro dediler 50 Euro kendileri düştü genel gider ve reklam hariç onlarda ortalama 650 tl toplamda aylık 10.000 tl buluyor 5 yıllık sözleşme yıllık yüzde 3 zam avm full dolu 15 yıllık bir avm Yeni açılan bir koridor verecekleri mağaza 4,5 tane boş kaldı sadece katlı bir avm değil sadece zeminden oluşuyor toplam mağaza sayısı 200 kiosklar hariç ayda 1 milyon ziyaretçi avm yetkilisinin söylediği rakamdır sizce risk almalımıyım fikriniz önemli olacak benim için şimdiden teşekkür ederim ...

    YanıtlaSil
  71. Yazımda unuttuğum detayları vereyim m2 35 personel sayısı 2 olacak kurutemizleme işinde ortalama kar % 60 civarıdır umarım fikir vermeniz için verdiğim bilgiler yeterlidir teşekkürler

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Kenan Bey kaç lira aylık ciro bekliyorsunuz?

      Sil
    2. Murat bey Aylık 20.000 Civarı Bir Beklentimiz Var. Sizin Fikirleriniz Sayesinde Pazarlık Sürecini Uzattım Şuan 45 Euro'ya Düştüler . Ben 40 Euro'yu Zorluyorum Olumlu Olacak Gibi Teşekkürler ...

      Sil
    3. Sevgili Kenan, aylık 20 bin TL ciro yaparsan ve brüt karın %60 olacaksa kar+kira+personel+işletme giderlerin için sana 12 bin TL kalacak demektir. iki kişi çalıştırmak zorunda kalacağını unutma. Personelin brüt maliyeti sana 5000 TL olacaktır. 7.000 TL ile kira ödemen, işletme giderlerini çıkarman ve kar etmen imkansız. (İşletme giderleri; temizlik, elektrik, muhasebe, prim, nakliye vb giderleri kapsıyor.)

      Aylık 40 bin T ciro yaparsan ve kiran (aidat ve kdv dahil) 8 bin TL olursa sana ancak 6 bin TL kalır.

      Aman ha, hesabını kitabını iyi yap. Sonra çok zorlanırsın.

      Sil
    4. Murat Bey Cevap İçin Teşekkürler . %60 Hatta % 70 Net Kar , Ben Zaten Şuan Bu İşi Yapıyorum Tüm Ekipmanı Oraya Taşıyıp Orda Yapma Niyetindeyim . 20.000 Ciro Ortalama Bir Rakam Kötüsü Düşünülerek Tasarlandı . Yani Kurutemizleme İşi Avm Dışında Cadde Üzeri Bir Yerde Aylık Ortalama 10.000 TL Civarı Ciro Çeker , Fiyatlar AVM İle % 50 Civarı Değişir Müşteri Sayısı Ve Müşteri Geliri Çok Değişiyor . Bunları Düşündüm Ama AVM Ortamı Tabiki Siz Daha Tecrübelisiniz . AVM'den Şöyle Bir Örnek Kahve Standı Aylık 30.000'e Yakın Ciro Çekiyor .Bu Bilgiler Doğrultusunda Sizce Mantıklı Olurmu ? Çok Teşşekür Ederim Şimdiden İlgniize .

      Sil
    5. Sevgili Kenan, keşke sorunu aşağıdaki gibi sorsaydın.

      Caddede kuru temizleme işi yapıyorum ve aylık ortalama 10 bin TL ciro elde ediyorum. Bu cironun 4 bin TL'si kiraya, personele ve sarf malzemelerine gidiyor, bana da 6.000 TL kalıyor.
      Bu işi ayda 1 milyon ziyaretçisi olan bir AVM'ye taşısam olur mu? 35 metrekarelik bir yeri kira+aidat+kdv dahil bana 9 bin TL olarak teklif ediyorlar. Tahminlerime göre orada en az 20 bin TL aylık ciro yaparım. Sizce işimi AVM'ye taşımalı mıyım?

      Eğer yukarıdaki gibi sorsaydın sana, cadde mağazanı kapamadan AVM'de de şube aç derdim. Ayrıca sana teklif edilen kirayı da düşürmeye bak derdim.

      Sil
    6. Anlık düşünme ve karar verme farklılığımız olduğu için sizden yardım istedim . Siz avm konusunda daha tecrübeli oluduğunuz için. Elimden geldiğince açıklayıcı olmaya çalıştım eksik olmuştur , buda istekli ve heycanlı olmamızdan dolayı. Fikrim aynen dediğiniz gibi cadde mağzamız kalıyor , AVM 2. Şube olacak. Kira görüntü olarak 40 euro zorlayabiliriz ama kesin değil tabiki , çok uzatma şansımda yok eğer olacaksa mart 1 deyince açmam lazım. Nisan mayıs kurutemizlemde sezondur toplu iş gelir bundan dolayı . Cevabınız için teşekkürler ...

      Sil
  72. Slm izmir de yeni açilan avmde dukkan tutum açılış. Şu tarih bu tarih oyaladilar sonra avm tam dolmadan açılış yaptilar şimdide biz avm degiliz çarşı yız diyorlar sözleşmede avm yazmasi avm herkesin kullandığı terim diyorlar peki diyoruz. Biz burayi kiralarken verdiğiniz sözleri bile yerine getirmediniz örnek havuz var dediler spor salonu bowling 1 sene geçti hiçbiri yok avm degiliz diyorlar kiralar avm kirası dolarla m2 hesabi her yıl artiş ve ciro kari acilis kapanis saatine karisiyorlar avm yapmalari icin cok şey yapmalari gerek peki dava açsak kazanirmiyiz

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Bu olay avukatlık. Hemen birleşin ve avukat tutun. Mahkemeler bu gibi konularda kiracılar lehine karar alıyor. Mahkemelik olacağınızı anlayınca hemen taviz vereceklerdir.

      Sil
    2. Bu yorum bir blog yöneticisi tarafından silindi.

      Sil
    3. Sevgili Arkadaşlar,
      Bana soru soracak arkadaşlardan ricam; yazım kurallarına uyarak sorularını iletmelidir. Noktalamalar, büyük-küçük harf kullanımlarına dikkat ediniz lütfen. Açıklayıcı olunuz. Cümleniz nerede başlıyor, nerede bitiyor, ne demek istiyorsunuz anlamıyorum. (Cevap bekleyenler yoğun olduğumu da unutmasın lütfen)

      Sil
  73. Murat Bey merhaba
    Öncelikle gercekten sizin gibi karşılıksız iyilik yapan insanlar halen olduğu için çok mutlu oldum..
    Ben oldukça kaliteli bir avm de jelibon standı açmak istiyorum.
    AVM şu anda stand için başvuruları topluyor.Ben bu standı alabilmek için avm müdürünü tanıyan bir arkadas ile irtibata geçtim,benden istediği güzel bi sunum dosyası hazırlamam.
    Ben bu dosyayı profesyonel yardım alarak hazırlamak istiyorum çünkü;ilk defa böyle bir işe gireceğim beni tercih etmeleri için nasıl bir dosya hazırlamam lazım yada bana kaynak gösterebilir misiniz?

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Sunumunuzu yapacağınız kişi yerine koyun kendinizi. İkna olmak için neler görmek ve duymak isterdiniz?
      Öncelikle bir marka mısınız? Eğer franchise alıp açacaksanız markasınız demektir. Bu durumda işini kolaylaşır. AVM size sıcak bakar. Çünkü o markayı biliyorlardır. Logosunu ve standını mutlaka görmüşlerdir. Tadını ve deneyimini mutlaka tatmışlardır. Eğer franchise aldıyssanız franchise veren firma size bu sunumu hazırlamalıdır. Ayrıca AVM ile yapacağınız görüşme hakkında taktik vermelidir. (Bunu onlardan isteyin)
      Jelibonları siz üretecek veya farklı üreticilerden temin edecekseniz, o zaman AVM'nin karşısına çıkmadan önce marka isminizi bulmanız, marka tescilini almanız, logonuzu yaptırmanız, standınızın 3D çizimini yaptırmanız, ürün gamınızın fotoğraflarını ve listesini hazırlamanız gerekir. Bunları sunumunuzda göstermelisiniz. Ayda kaç müşteriye satış yapmayı planladığınızı da, aylık ciro hedefinizi de belirtmelisiniz. Ayrıca 3-5 yıl içinde kaç tane şubeye ulaşmayı hedeflediğinizi de söylemeniz gerekir. Yapacağınız sunum en fazla 15 slayt olacaktır.

      Sil
  74. Merhaba Murat bey makalenizi tebrik ederim çok açıklayıcı ve yol gösterici olmuş yeni girişimciler için. Öncelikle ben cinebox 9d sanal geçreklik franchise olacağım İstanbulda bir avm de 6m2 net alana sahip cinebox için sizce net kira ortalama ne kadar olmalıdır? Viaport avm öncelikli düşüncemiz ancak 9d alanında farklı bir firma da hizmet veriyor sizce aynı avm de yer almak mantıklı mı kaldırır mı aylık ciro firma yetkilileri tarafından söylenilen göre 40000 tl civarı bizim aylık kiramız bu ciroya göre en fazla ne kadar olmalı ilk iş tecrübemiz olacak aydınlatırsanız sevinirim

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Cironuzun %3'ü ila %12'si kira bedeli olabilir. LC Waikiki ve Migros gibi yüksek cirolu firmalar bazı AVM'ler cirolarının %3'ü kadar kira vermektedir. Hatta kira + aidat için kdv içinde %5 verdiklerini bile duydum. Hemen hemen tüm AVM'ler sözleşmişcesine kiracılarına cironun %8'i kadar kira ve metrekareye 10-15 Euro aidat isterler. Elbette bir de minimum kira bedeli vardır ve o da genelde metrekareye 25-35 Euro civarındadır. Aylık cironuzun metrekarenize oranı minimum kira bedelinin üzerindeyse %8'den kira almaya başlarlar.
      Farklı filmler oynatabilecekseniz aynı AVM'de ikinci firma olabilirsiniz. Bu durum onların da cirolarını artıracaktır.
      Bence aidat dahil en fazla 5.000 TL+kdv kira verin. Sözleşmeyi de TL üzerinden yapmaya çalışın.

      Sil
  75. Murat Bey Merhaba, gunluk giris sayisi 18.000 olan bir avm 'de dondurma ve soft icecek satisi yapmak uzere bir stant acacagiz. P&l tablosu icin giris sayisinin satisa donus oranini kac almaliyim? Ben %2 gibi dusundum ancak emin olamadim...

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. %2 alırsanız 18 bin kişiden 360 kişinin sizden alışveriş yapacağını varsaymış olursunuz. Bence günde 360 müşteri çok çok iyimser bir sayıdır. Kar&Zarar tablonuzu hazırlarken iyimser değil kötümser olun bence. Dolayısıyla %2 değil, %0,5 daha doğru olur.

      Sil
  76. Merhaba Murat Bey, bizler kaybolmaya yüz tutmuş el sanatlarını yaşatmaya çalışan bir avuç sanatçıyız, aynı amacı paylaşanları biraraya toplamak amaçlı bir derneğin çatısı altında yaşam mücadelesi vermeye çalışıyoruz. Fırsat buldukça binbir ricayla avm'lerde 1-2 hafta stand açmaya çalışıyoruz. 26.02.2016 tarihli 29636 sayılı resmi gazetede yayınlanan "ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ HAKKINDA YÖNETMELİK "in Yer Tahsisi başlıklı 12.maddesinde " Geleneksel, kültürel veya sanatsal değeri olan kaybolmaya yüz tutmuş meslekleri icra edenlere, en fazla rayiç bedelinin dörtte biri tutarında kiraya verilmek üzere, toplam satış alanının en az binde üçü oranında, yer tahsis edilir." hükmü yer almaktadır. Bu konuyla ilgili AVM'lerle henüz bir görüşme yapmadık, ancak öncesinde önereceğiniz bir şeyler varsa donanımlı bir şekilde gitmeyi tercih ederiz. İlginize ve yönlendirmenize şimdiden teşekkür ederiz. Saygılar,

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Yukarıdaki tahsis kavramından 1-2 haftalık geçici stand tahsisi değil, dükkan kiralamak olarak anlaşılması gerektiğini ifade etmek istedim, tekrar teşekkürler.

      Sil
    2. Devlet size bu hakkı tanıyorsa mutlaka kullanmalısınız. Öncelikle dernekçe bir marka ve konsept çalışması yapın. Gerçekten AVM'de olmaya değer bir mağazalar zinciri kurgulayın. Bunu 3D çizimlerle görselleştirin. Sonra da AVM'lerden randevu alın ve talebinizi bildirin. Cevap vermezlerde AVM sahiplerinin derneğine başvurun. Yine cevap gelmezse konuyu medyaya açın. Gerçi İyi bir projeniz olursa AVM'ler kendiliğinden sizleri çağıracaktır. Yalnız projeniz el sanatlarını yaşatacak ve zanaatkarların ürünlerine yer açacak şekilde olmalıdır. Böyle sosyal bir iş organizasyonu geliştirebilirseniz dünyaya da örnek olursunuz.

      Sil
  77. Merhaba Murat Bey,

    Ben ve kuzenim bir ortaklık yaparak ziyaretçisi çok olmayan bir avm de şekerleme stant ı açacağız. Bu gün içersinde son görüşmeleri yapacağız.
    Çok fazla hesap kitap yapma şansımız olmadı.
    Çok fazla detaya giremedim şu an ama kdv hariç tüm giderler ve kira 700 dolar olmak üzere planlanmakta.
    Kiosk alanı 250 * 350 cm 8.75 m(kare) fikrinizi yazarsanız sevinirim. İyi çalışmalar

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. AVM’ye kira ve aidat olarak 700$+kdv (yani 3.300 TL ödeyeceksiniz.) Vardiyalı olarak 2 kişi çalıştırmalısınız. Bu iki kişiye brüt 6.000 TL verirsiniz. 2000. TL de aylık gideriniz olsa, toplamda 10 bin TL işletme gideriniz olur. Şekerleri kaça alıp kaça satacağınızı söylememişsiniz. 1’e alıp 2’ye satacağınızı var sayıyorum. Bu durumda 10 bin TL işletme giderin çıkarmak için aylık 20 bin TL ciro yapmanız gerekir. Ziyaretçisi az bir AVM’de bu ciroyu yapamazsınız. Yapsanız bile size bir şey kalmaz. Çalışanlar siz olacaksanız, 3’er bin TL kalır.

      Sil
  78. Merhabalar Murat Bey;
    Öncelikle kamu görevlisiyim. Yıllardır ticarete atılmak özellikle bir franchıse alarak bir AVM'de yerimi almak istiyorum. Bu işyeri İskender üzerine olacak ve ünlü bir marka ve sanırım 83 şubesi var Türkiye'de. Restorant yönetimi ile yaptığım görüşmede franchıse konusunda herhangi bir sıkıntı olmadığını ama benim düşündüğüm AVM'de sıkıntı oldugunu söylediler. Sıkıntı şu ki; AVM Rönesans grubuna ait Piazza AVM. Bu Piazza'dn dükkan kiralamanın hayli zor olduğunu ve kendilerine daha öncesinde boş dükkan yok diyerek reddettiklerini ilettiler. AVM yıllık 13 milyon ortalama ziyaretçiye sahip ve iskender üzerine sadece bir tane var ben ikinci için arayış içerisindeyim. AVM'den ilk tekliflerini almak için bile iletişim kuramadım ve doğal olarak bu beni korkuttu. AVM'de yemek katında 200 m2 ve restorant olabilecek bir dükkan benim bildiğim en az 6 aydır boş. Biraz rakamlardan bahsedeyim. AVM'nin ortalama ziyaertçisi yıllık 13 milyon. Kiralanacak dükkan büyüklüğü 200 m2. Firma brüt kar marjı % 40. AVM doluluk oranı %90 diyebilirim. En az 12 çalışan olacak. Kirayı bilemiyoruz ama bu bilgiler doğrultusunda bize bir yönlendirmeniz olursa çok memnun oluruz.

    YanıtlaSil
  79. Merhaba,

    200 metrekarelik bu restoranda sanırım günlük müşteri sayınız 200 ila 400 arasında değişir. Aylık ortalamanızın 300 müşteri olacağını var sayabilir. Müşterileriniz ortalama 2 kişi beraber gelecektir. Yani günlük fatura sayınız ortalama 150 olacaktır.

    Müşteri başına 45, fiş başına da 90 TL kazanacağınızı var sayıyorum. (Ki bundan fazla olmalıdır). Günde 300 müşteri 45 TL'den size günde 13.500 TL ciro, ayda 405 bin TL ciro yaptırır.

    Brüt kar marjının %40 olduğunu söylüyorsunuz, bu da satılan malın maliyeti %60 demektir. Restoran işinde brüt karlılık daha fazladır ama sizin beyanınıza inanmak durumundayız. Dolayısıyla bu brüt karlılık oranı üzerinden hesaplama yaptığımızda 162 bin TL brüt kar ortaya çıkıyor.

    12 çalışanın brüt maiyetinin toplam 48 bin TL olacağını tahmin ediyorum.

    İşletme giderin ise (elektrik, ısıtma, temizlik vb) cironun %5'i olacağını tahmin ediyorum. 405 bin ciro üzerinden bu da 20.250 TL yapar.

    Franchise aldığınız yere de %4 komisyon vereceğinizi tahmin ediyorum. Bu da 405 bin TL ciro üzerinden 16.200 TL yapar.

    Dükkanın metrekaresini, kira ve aidat dahil, toplam 50 Euro + kdv kiralasanız, AVM'ye ayda 60 bin TL ödersiniz.

    Bütün giderlerinizi toplayıp cironuzdan çıkarırsanız faiz, amortisman ve vergi öncesi karınız (FAVÖK) 17 bin TL olur.

    Eğer cironuz daha yüksek olursa elbette FAVÖK'ünüz daha yüksek olur. Örneğin; 500 bin TL ciroda 50 bin TL FAVÖK elde edebilirsiniz.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Sizin bilirkişiliğiniz nazarında düşünürsek bu kira bu AVM için ideal bir kira. Hatta AVM daha fazlasını isteyecektir sizin yukarıda anlattığınız strateji sonucu bu fiyata indirilebilir diyerek yazdığınızı düşünüyorum. Sizin yaptığınız hesaplamalardan yola çıkacak olursak bu iş yapılabilir bir iştir diye değerlendiriyorum. Mesaimi bu işe harcayacağım. Son aldığım bilgiye göre net kar %17 ile %22 arasında olacakmış. Birde böyle bir restorant için tadilatın m2 maliyeti 4000 tl ile 6000 tl arasında olması biraz fazla mı?

      Sil
  80. AVM'lerde mağaza kiraları metrekarebaşına 30 Euro + kdv'dir. Aidat da metrekareye 10 Euro+kdv'dir. Ama bu rakamlar ortalamadır. Sen hesabını kira+aidat toplam 50 Euro+kdv olarak yap. Ama pazarlıkla bu rakamı düşürmeye çalış. İlk başta AVM sana büyük bir ihtimalle toplam 70-80 Euro fiyat çekecektir.

    Benim hazırladığım fizibiliteye göre ayda 325 bin TL'nin altında ciro yaparsan zarar ediyorsun. 325 bin TL'nin üzerinde ciro yapabileceğine sen ve franchise veren firma inanıyorsa, durma gir bu işe.

    %40 brüt kar marjı varsa size en fazla %10 kar kalır. %30'u işletme maliyetlerinize gider. Bu konuyu franchise veren firma ile açıklığa kavuşturun bence.

    Dekorasyon maliyeti konsept ile doğrudan orantılıdır. Yine de ben bahsettiğiniz rakamları çok fazla buldum. AVM'deki dükkanın mekanik ve elektrik altyapısını da hesaba kattığımızda metrekareye 3.000 ila 4.000 TL arasında yatırım yapmak yeterli olmalı bence. Franchise verenin dekorasyon harcamasını iyi denetlemenizde ve karşılaştırmanızda fayda var.

    YanıtlaSil
  81. Bende fazla bulmuştum. Teşekkür ederim. İyi çalışmalar.

    YanıtlaSil
  82. Merhabalar Murat bey benim izmir merkez bir caddede ufak bir aksesuar mağazam var. Herhangi bir avm de mağaza açmak istiyorum. Fakat tek bir şubesi olan şahıs şirketine Avm ler fırsat verir mi bilemiyorum. Bu konuda bilginize ihtiyacım var. İyi çalışmalar diliyorum.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Merhaba, Son çıkan yasalara göre her AVM kiralanabilir alanının bir kısımını (yanılmıyorsam %5'ini) bölgedeki esnafa kiralaması gerekiyor. Dolayısıyla yaşadığınız bölgedeki veya dükkanınızın olduğu bölgedeki AVM'lere çekinmeden başvurun.

      Elbette AVM'ler tanınmamış bir mağazayı (markayı) bünyelerinde açmak istemeyeceklerdir. Ama siz iyi bir projeyle (isim, dekorasyon, tabela ve ürün gamı iyi olan bir konseptle) giderseniz şansınız artar.

      Yalnız AVM kiraları çok yüksektir. Örneğin 30 metrekare bir dükkan için aidat ve kdv dahil 10-15 bin TL kira talep edebilirler.

      AVM'de dükkan yerine kiosk (koridorlarda bulunan orta stantlar) açmanızı öneririm. Onun kirası daha uygun olacaktır, ama büyüklüğü 15-20 metrekare olacaktır.

      Sil
  83. Giris sayisi 1000 kisi,olan adi,avm kiralari avm standartinda olan,bir avmde isyerimiz var elazig akgun avm de kiralarimizi cikaramiyoruz bizim yasal bir hakkimiz varmi

    YanıtlaSil
  84. Bu yorum yazar tarafından silindi.

    YanıtlaSil
  85. Murat Bey;Merhaba;
    -Nüfusu 350000 olan bir şehirde yeni açılacak AVM'de (henüz açılmadığı için aylık giren müşteri sayısı ön görülememektedir.
    -Ancak aylık 800000 bin civarında olabilir) franchise cafe konseptinde bir yerin kirası metrekare olarak hangi aralıkta olması normaldir.
    -Gönlük ciro durumunu tespit ederken nasıl bir yol izleyebilir veya esası dikkate alabiliriz.
    -Son dövizdeki dalgalanmalar kapsamında neleri dikkate alalım?
    -AVM'den çıkış için 5 yıldan daha az bir süreyi kiralama şirketi ile görüşme konusunda nasıl bir yol önerirsiniz. Çünkü her ay zarar yazdığı durumda çıkış stratejimiz de olmalı diye düşünüyorum.
    Fanchise şirketi tarafından kiralama şirketi ile görüşmeler devam ediyor.
    Şimdiden teşekkür ediyorum.

    YanıtlaSil
  86. Muurat Bey, yazınız harika, elinize sağlık.
    Saygılar...

    YanıtlaSil
  87. Bu yorum yazar tarafından silindi.

    YanıtlaSil
  88. Murat Bey selamlar,

    Öncelikle kıymetli vaktinizi alıyorum, lütfen kusuruma bakmayın. Böyle bir blog vasıtası ile girişimci arkadaşlara destek olduğunuz için saygılarımı sunmak istiyorum. Birçok kişiye yol gösteriyorsunuz, tecrübelerinizi paylaşıyorsunuz. Göstermiş olduğunuz ilgi ve sarfettiğiniz yoğun çabalardan dolayı çok teşekkür ederim.

    İsmim Melih, 21 yaşında bir üniversite öğrencisiyim. Uzun yıllardan beri faaliyet gösteren, Makro Market, CarrefourSA gibi büyük marketlerle çalışan bir aile ve yöresel gıda firmasıyız. Genellikle toptan ve fason mal ürettiğimiz için marka bilinirliğimiz bulunmamakta. Toptan ve fason mal üretimindeki düşük kar marjından dolayı, uzun yıllardan beri faaliyet gösteren aile şirketimize güçlü bir perakende satış kanalı açmayı planlamaktayım. Bu satış kanalımızı da Türkiye'nin en büyük AVM'lerinden biri olan Ankamall'de stand açarak hayata geçirmeyi düşünüyorum. Yöresel ürünlerini ürettiğimiz ilçenin, tıpkı "Hatay Yöresel Ürünleri", "Antep Yöresel Ürünleri" vs. gibi, Ankara ve Türkiye genelinde bir bilinirliği bulunmakta, bu sebeple halihazırda bir "markaya" sahip olduğumuzu düşünüyorum. Toplamda 55-60 kalem ürünümüz bulunmakta. Satış yapmayı planladığımız AVM, haftaiçi 40-55bin, haftasonu 80-100bin ziyaretçi ağırlamakta. Ürünlerimizi minimum %200 kar oranı ile satmayı planlamaktayız. Satış temsilcilerimiz yıllardır bu işin içerisinde, bizlerle birlikte olan insanlar. Genel olarak firmamız bu şekilde diyebilirim.

    Yüksek müsaadenizle şu soruları iletmek istiyorum;

    1- Malum ülkemiz ekonomisi güven vermeyen bir durum içerisinde iken, bir genç girişimci olarak, dolar ile ödeme yaptığım bir girişim başlatmak ne kadar mantıklı?
    2- Ankamall gibi bir AVM'de, m2 bazlı stand fiyatı ne kadar olmalı, pazarlığımızı ne düzeyde tutmalıyız?
    3- 55-60 kalem ürünün yarısına yakınını kendimiz imal edeceğiz, satış temsilcilerimize ekstra bir ücret ödemeyeceğiz. En düşük kar oranımız %200. Bu doğrultuda bu işin bize büyük bir nakit akışı sağlayacağını, yapılabilir bir iş olduğunu öngörüyorum. Bu iş için sizin öngörülerinizi öğrenebilir miyim?
    4- Günlük alışveriş yapabilecek olan müşteri potansiyelimizi %0.5 olarak hesapladım. Bu doğrultuda haftaiçi 200-275 müşteri, haftasonu 400-550 müşteri sayısına ulaşıyoruz. Bu sayıların işletmemiz için yeterli olacağını düşünüyorum. Bu hesaplamayı bu şekilde yapmam doğru mu, yoksa daha kapsamlı bir çalışma mı yapmam gerekiyor?

    Tekrardan kıymetli vaktinizi aldığım için çok çok özür diliyorum, genç bir girişimci adayı olarak heyecanıma verin, mantıksız sorular sormuş olabilirim. Şimdiden çok teşekkür ediyorum, iyi çalışmalar dilerim.

    YanıtlaSil
  89. Merhaba Murat Bey öncelikle verdiğiniz bilgiler için çok teşekkür ederim, işin başında olan insanlar için gerçekten yararlı bilgiler paylaşıyorsunuz. Ben İzmir'de kendi işini kurmak isteyen genç bir girişimciyim. İzmir'de 5 yaşına kadar çocuk ayakkabısı üreten bir fabrikadan şubelik almam için teklif aldım eğer şubelik açarsam isim hakkıda alınmıcak benden bu kararda teklif verenin aile dostumuz olmasından dolayı kolaylık var, 5 yıllık sözleşme imzalanıcak ve çok iyi bir yerde açmam gerekecek ilk şartlar bunlar diğer detayları tam olarak görüşme fırsatım olmadı henüz bir gün oldu bu teklifi alalı şöyle ki bu fabrika piyasanın ünlü ve saygın bir markası ürünleri yurtdışına da göndermekteler. kendi işimi kurmayı çok isteyip hangi alanda açmam gerektiğine bir türlü karar veremiyordum. Bu teklif doğal olarak bana çok cazip geldi fakat ben nerden başlıcağımı hiç bilmiyorum, mağazayı nerde açıcağımı blmiyorum, ilk olarak avm düşündüm, İzmir'de ağustos 2019 da açılcak olan istinyepark İzmir avm şimdiden popüler oldu fakat ne yapıcağım konusunda kafam çok karışık, değerli yorumunuzu bekliyorum, kafamı toparlamama yardımcı olucaktır. Şimdiden teşekkür ederim,

    İyi çalışmalar.

    YanıtlaSil
  90. Avm icinde dukan kiralabilcgimz veya gorusebilcegim bi numara weya kisi yok yok vorusmk konusmk istym

    YanıtlaSil
  91. Murat bey iyi akşamlar bir sorum olacaktı.
    Sorum şu;
    Ortalama 140 bin lira ciro yapan 60 m2 alana sahip oturma yeri olmayan self servis bir yeme- içme dükkanı için 4 yıllık kar oranına göre satış değeri için tarafımdan 950 bin artı KDV denildi. Sizin uzmanlığınız açısından uygulanabilirliği nedir acaba?
    İyi çalışmalar

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. 4 yılda 950 bin TL kar üretebilen bir yeri satmaları hiç mantıklı değil? Malını satanlar genelde ciroyu ve karlılığı yüksek ifade ederler. 140 bin TL ortalama değil en yüksek aylık ciroları olsa gerek. Z raporlarını (fiş toplamlarını) veya muhasebe kayıtlarını isteyin. Eğer doğruysa hiç durmayın alın. Siz alınca kira değişecek mi? öğrenin. Belki de AVM kapanacaktır. Her türlü kötü ihtimali dedektif gibi araştırın. AVM'de çalışan tezgahtarlardan bilgi alabilirsiniz.

      Sil
  92. Murat Bey merhaba,
    AVM de alışıla gelmişliğin dışında bir iş fikrim var. Henüz 24 yaşındayım. AVM de magaza değil geniş bir alanında akülü araba ve akülü tren kiralama işi yapmak istiyorum burda şuan hiç bir AVM de böyle bir şey yok. Metrekare nasıl hesaplanır bir fikrim yok,. Aydınlatırsanız çok sevinirim.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Makalenin altında bulunan soruları ve cevaplarımı oku lütfen. Orada soruna cevap bulacaksın.

      Sil
  93. Merhaba Murat Bey;

    Konya'da bir avm de 30 m2 civarı bir mağaza açmak istiyorum.Öncelikle kafamda bir marka var o markanın franchıse verdiğini biliyorum.Size sorum şu ilk olarak avm ile mi anlaşmalıyım yoksa bayisini açacağım markaylamı anlaşmalıyım.ayrıca avm ve markayla ilk olarak mail yolu ile mi yoksa telefon,yüzyüze hangisiyle iletişim kurmalıyım.

    teşekkürler.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Önce marka ile görüşün ve franchising şartlarını öğrenin. Kafanız da 3 tane AVM olduğunu söyleyin (tek AVM zikretmeyin) Size franchising vermeyi kabul ederlerse ve şartlarda anlaşırsanız AVM ile görüşün. Franchising almış birisini dikkate alırlar. Önce mail, sonra telefon sonra da yüzyüze görüşme süreçlerini yaşamanızı öneririm. Özellikle AVM ne kadar ısrarcı olduğunuzu görmek isteyecektir. Böylece yüksek fiyatı kabul edeceğinizi düşünürler. Yalnız yazımda da belirttiğim gibi en az 3 AVM ile görüşüyormuş gibi yapını (hatta görüşün), böylece daha iyi şartlarda kiralama yaparsınız.

      Sil
  94. İYİ GÜNLER,

    Güvenilir kredi teklifi şimdi geçerlidir ve kredi alın !!! Bu bir fırsat
    Mali sıkıntıda olanlar ve içinde mali kargaşa isteyenler için
    hayatlarını çok makul bir% 2 faiz oranı ile kredi veriyoruz, veriyoruz
    Her türlü kredi türünde finansal strese katkıda bulunmak. Birçokları
    acı çekmek ve yaşam standartlarını yükseltmek için yardıma ihtiyaç duymak
    iş kurmak ve bir iş kurmak için finansal yardıma ihtiyaç duymak
    yardımın hesaplarını ve borçlarını silmesi gerekiyor. Bu akıllıca bir karardır
    şimdi senin için Kredi teklifimiz garanti kapsamında değil yani teminat yok
    soru. Kredi başvurusunda bulunan bir kuruluştan bir kredi talep ediyorsunuz.
    aşağıda benim iletişim. İsim: John E-posta: mrjohnrobertloanfirm@gmail.com
    Whatsapp (+2349051288172)

    YanıtlaSil
  95. Bugün meşru bir kredi teklifi mi arıyorsunuz? Kötü kredi geçmişiniz nedeniyle bankalar tarafından geri çevrildiniz mi? artık endişelenmeyin, pluto kredi finansmanı evi,% 3'lük sadece uygun bir faiz oranıyla dönüm noktanız. Aracılığıyla bize şimdi ulaşın

    E-posta: plutocreditfinancier@gmail.com
    Whatsapp: +18474539904

    YanıtlaSil
  96. Yatırım kredileri, proje finansmanı ve bireylere, dünya çapındaki işletmelere finansal destek gibi her türlü krediyi sağlıyoruz. % 3 faiz oranıyla fon veriyoruz. Yedi (7) iş günü içinde borç alın.

    E-posta adresi: plutocreditfinancier@gmail.com
    Whatsapp: +18474539904

    YanıtlaSil
  97. Merhaba MUrat bey,
    Avm de bayan giyim mağazası açmayı düşünüyorum. Aylık ziyaretçi sayısı 900 bin civarındaymış 180 m2 mağaza için 80 bin kira ücreti (herşey dahil kdv ortak gider vs) istediler ürün başı brüt kar %35 olarak hesap edildiğinde 3 kişi çalıştığını varsayarsak ve ürün başı ortalama fiyat 200_250 ₺ arası kabul edersek aylık ciroyu nasıl hesap etmeliyiz karlı bir yatırım olurmu kira çok yüksek geliyor nasıl bir yol izlemeliyiz aydınlatırsanız çok seviniriz

    YanıtlaSil