İlk mağazasını açacak veya mağazalar zincirini yeni
oluşturacak firmalar için en bilinmeyen konu bir alışveriş merkezinde (AVM’de)
mağaza kiralamaktır. Genelde AVM’lerin sahipleri kiralama yapmaz ve AVM’yi
yönetmez. AVM işletme ve kiralama hizmeti veren profesyonel şirketler vardır.
Bunların çoğu da yabancı kökenli uluslararası firmalardır. Bazıları Türk
ortaklarıyla bu işi yapar. AVM’de mağaza açacaksanız bu firmalar ile
görüşeceksiniz. Yeni nesil emlakçı diyebileceğimiz bu firmalar sadece AVM
işletmesi ve mağazalarının kiralanması işlerini üstlenirler.
Bildiğiniz gibi son yıllarda büyük arsası ve parası olan
girişimcilerin (ki bunların çoğu belediyeye veya iktidara yakın müteahhittir)
aklına önce AVM yapmak geliyor. Bir yatırım yapıp pir kazanma sevdasındaki bu
girişimciler arsa ve bina yatırımını 10-12 yılda çıkaracak şekilde eserlerini
AVM işletmesi ve kiralaması yapan şirketlere teslim ederler. Onlar da kendi
paylarını çıkarmak adına yüksek fiyattan kiralama yaparlar. Uluslararası ve
yerel normlara uymak için de kiralama yapmak isteyenlerin önüne bir sürü şart
ve kallavi bir sözleşme koyarlar. Karınca puntolarıyla ve avukat diliyle hazırlanan
ve sayfalarca yazı içeren bu kiralama sözleşmelerini anlamak zordur.
Bir AVM’yi gözüne kestirmiş genç bir girişimci, yeri
kaptırmamak adına çok pazarlık yapmadan kiralama şartlarını kabul eder. Üstelik
sözel olarak anlaşmış olmanın heyecanıyla kiralama sözleşmesini de üstünkörü
okur/inceler. Mağazalar zinciri sahiplerine sorun, hepsi AVM’lerde açtıkları
ilk mağazalardan ne kadar çok zarar ettiklerini, ne kadar fahiş kiralar
ödediklerini söyleyecek ve acemiliklerini itiraf edeceklerdir.
AVM’lerde mağazalaşmak markalaşmanın önemli bir aracıdır.
Doğru kiralama da sürdürülebilir mağazalaşmanın anahtarıdır. Brüt karının büyük
bir kısmını AVM’lere kaptırarak markalaşmanın baharında tarih olan markalar
cennetidir ülkemiz.
İşte bu makale AVM’lerde mağazalaşmak isteyen genç markalarımıza
avantajlı kiralamalar yapmaları için yol göstermek amacıyla yazılmıştır.
Hayrını görünüz J
AVM’de mağaza
kiralamak uzun bir süreç olmalıdır.
Yeni açılacak olan AVM’ler ilk önce tanınmış ve yaygın
perakende markalarına kiralama yaparak değerlerini artırmaya çalışırlar. AVM’lerde
yeni mağazalaşacak firmaları ise, affedersiniz yolunacak kaz gibi görürler ve onlara
yüksek fiyatlardan kiralama yaparak hedef bütçelerini tutturmaya çalışırlar. Bu
yüzden AVM’ler için kiralama yapan firmalar yeni yetme markalara öyle bir tavır
takınır ki, hem AVM’leri bulunmaz Hint kumaşıdır, hem size önerdikleri mağaza
çok değerlidir, hem de binlerce taliplisi vardır. Bu pazarlık taktiğine aldanırsanız
daha ilk görüşmede yüksek fiyattan kiralar ve mağazanızı açtıktan sonra da bu
kiraları ödeyebilmek için kara kara düşünürsünüz. Başkalarının daha ekonomik
fiyatlardan kiralama yaptığını öğrenince de kahrolursunuz.
Ara Not:
“Ölümü gösterip sıtmaya razı etmek” deyimi bir pazarlık taktiğidir ve acayip
işe yarar. AVM kiralama şirketi tarafından üzerinizde deneneceğinden emin
olabilirsiniz.
Hele hele açılmamış, yani açılacak AVM’lerde hava bin beş
yüzdür. Önceden açılmış AVM’lerden ders alınarak, harika bir mimariyle açılan
bu AVM’ler gerçekten göz kamaştırıcı ve ağız sulandırıcıdır. Üstelik PR, sosyal
medya ve ağızdan ağıza pazarlama teknikleriyle AVM’yi açılmadan meşhur
etmişlerdir. Bu yüzden kiralama şirketi burunlarından kıl aldırmaz, asla
indirim yapmazlar. Ancak açılışa doğru süngüleri düşer ve istediğiniz kadar olmasa
bile bir miktar indirim yapmaya yanaşırlar. Sabırlı olur ve açılış sonrasını
beklerseniz istediğiniz fiyata çok yakın kiralama yapmanız daha mümkündür.
Ara Not: Bugün
en şaşaalı AVM projeleri bile en iyi ihtimalle %80 mağaza doluluk oranıyla
kapılarını tüketicilere (ziyaretçilere) açmaktadır.
AVM kiralama firmalarıyla bütün görüşmelerinize mutlaka
iki kişi gidin. İçinizden biri ketum davransın, diğeri hevesli. Ayrıca
alacağınız teklifi değerlendirecek başka yöneticiler/hissedarlar olduğunu da
mutlaka söyleyin. Yoksa ne olduğunu anlamadan bakmışsınız, kiralamayı
yapmışsınız.
İlk görüşmede nasıl bir büyüme stratejiniz olduğundan,
yılda kaç mağaza açmayı planladığınızdan, biraz da abartılı olarak bahsetmeniz
akılda kalıcılığınızı artıracaktır. Hele hele Power Point ile sunum yaparsanız
çok daha cazip hale gelirsiniz.
Kiralama firmasının size bakan müşteri temsilcisi
(aslında bildiğiniz emlakçının yabancı dil bilen havalı versiyonudur) ile iyi
geçinmenizi öneririm. Sizinle özdeşleşirlerse AVM’ye kazandırmak için daha çok
çabalarlar. Kiralama firmasının elindeki tüm projeleri (işlettikleri ve
kiraladıkları AVM’ler) görmek isteyin. Hepsi için teklif almak istediğinizi de
söyleyin. Unutmayın karşı tarafı isteklendirmek ve onların gözünde pazarlık
yapılabilir müşteri haline gelmek ilk amacınız olmalıdır.
Kiralamayı düşündüğünüz AVM’nin projesini enine boyuna
inceleyin, sürekli sorular sorun, yapım aşamasındaysa gezmek isteyin.
Bölgesinin tüketici özelliklerini öğrenmek isteyin. İlk defa AVM’de mağaza
açacak olsanız da dersini çalışmış bir müşteri izlenimi bırakın.
Daha sonra yapmanız gereken onların belirttikleri doluluk
oranlarını (kiralama yaptıkları söyledikleri markaları) kontrol etmektir. Eğer
bu kontrolü yapmazsanız gerçekten size önerdikleri mağazanın son mağaza
olduğunu zanneder ve sözleşmeye imza atarsınız. Açılış gününde de AVM’deki
mağazaların yarısının boş olduğunu gördüğünüzde iş işten geçmiştir. (Bazı
insaflı AVM sahipleri ve kiralama şirketleri vaat ettikleri doluluk oranına
ulaşamadıkları için sözleşmenizdeki kiralarda indirime gider ama bu resmi
değil, keyfi bir indirimdir. Diledikleri zaman sözleşmedeki rakamlara geri
dönerler.)
Elbette her AVM yüksek dolulukla açılmak ister, bu yüzden
açılışa doğru şartlarında ve fiyatlarında yumuşamaya giderler. Eğer acele etmez
ve kiralama sürecini uzatırsanız daha avantajlı fiyatlardan kiralama
yapabilirsiniz.
Açık olan AVM’lerde ise bir sebepten dolayı boş veya
boşalacak bir mağaza varsa işiniz daha da kolay olabilir. Özellikle firmanızı,
vizyonunuzu ve mağazalaşma planınızı doğru anlatabilir ve fizibilite verilerinizden
çıkarak kiralama fiyatlarına itiraz ederseniz istediğiniz fiyata mağazayı kapma
olasılığınız daha yüksektir.
Unutmayın pazarlığın en önemli konusu istediğiniz fiyatı
değil, istediğiniz fiyatın azını belirtmenizde yatar. Çünkü pazarlık denen konu
hep ortada buluşma sanatıdır. Yani her iki tarafın da tavizler vermesidir. Eğer
karşı tarafa tam istediğiniz rakamı zikrederseniz, onların istediği rakam ile
sizin istediğiniz rakamın arasında buluşursunuz. Bu da sizin istediğiniz
rakamın yukarısında bir seviye olacaktır.
İndirim talebinizi asla yüz yüze görüşmede iletmeyin.
Mutlaka yüz yüze görüşme sonrasında mail ile indirim talebinde bulunun. Tabii
güzel kaleme alınmış bir mail olmalıdır. İndirim talebinizi gerekçesi
fizibiliteniz olmalıdır. Yani elde edeceğiniz tahmini cirodan, satılan malın
maliyetini, mağaza ve merkez işletme giderlerini düştükten sonra kalan bütçenin
istenen kiralama fiyatlarına yetmeyeceğini sebep gösteriniz. Aksi takdirde
indirim talebinizin daha yüksek kar elde etmek için olduğunu düşünecekler ve
daha yüksek rezistans göstereceklerdir.
İndirim teklifinizi yaptıktan sonra geriye çekilin ve
reddedilmeyi göze alın. Pazarlıkta istediğinizi alabilmenin anahtarı gözü
karalık ve zamandır. Ketum durmak ve sabırla beklemek istediğiniz fiyata
kiralamanın anahtarıdır.
Büyük bir ihtimalle indiriminizi talep etmeyeceklerdir.
Duruşunuzu bozmayın. Olumsuz cevaptan birkaç gün sonra, içinizden hevesli olan
“ben AVM’nizde mutlaka mağaza açmamız
gerektiğini düşünüyorum ama karar vericilerimiz çok temkinli, biraz onları
cesaretlendirecek adım atamaz mısınız?” türünden bir mail göndersin. Büyük
bir ihtimalle ufak bir indirim olacaktır.
Görüşmeler sırasında başka kiralama şirketleriyle de
görüştüğünüzü ve ilgilendiğiniz AVM’leri de zikredin. Piyasanızı
kızıştırırsanız sizi kaçırmak istemezler. Unutmayın kaçan kovalanır.
Muhatap olduğunuz AVM kiralama firmasına sakın anında
cevap vermeyin. Cevaplarınız hep gecikmeli olsun. Hele hele sizden cevap
beklediklerini belirtiyorlarsa kozlar sizin elinizde demektir.
Pazarlıklar sırasında önerdiğiniz rakam kabul edilse
bile, daha da indirim koparabileceğinize inanıyorsanız mızıkın ve indirim talep
etmeye devam edin. Mazeret olarak “ortaklarımızdan
biri bir türlü onay vermiyor, kiralama ücretini tüksek buluyor”
diyebilirsiniz.
Sindire sindire ve mızıka mızıka pazarlık yapmaktan
çekinmeyin. Unutmayın; isteyenin bir yüzü kara vermeyenin iki yüzü. Avrupa’da
AVM sahipleri yatırımlarının geri dönüşünü 20-25 yıla yaydığı için koca koca
dünya markaları Avrupa’da daha iyi fiyatlara AVM’lerde mağaza açabiliyor. Üstelik
bizim AVM’lerimiz de o yabancı markalara daha avantajlı fiyatlardan kiralama
sözleşmeleri öneriyor. Bu yüzden acımasızca pazarlık yapmaktan korkmayın,
utanmayın. Siz zor para kazanıyorsunuz, AVM sahipleri neden kolay para kazansın
ki? Yarattığınız katma değeri onlara kaptırmayın.
Siz ne kadar indirim koparsanız da LC Waikiki, Zara, Teknosa,
Tchibo, Starbucks, Koton, Madame Coco, Burger King gibi müşteri çeken
markaların kiralarının iki katına bile yaklaşamazsınız. Bu yüzden rahat olun ve
en az 3-4 farklı kiralama şirketi ile 7-8 AVM için pazarlık yapın. Biri
istediğiniz fiyata inecektir.
Ne kadar süreyle
pazarlık yapacaksınız?
Bunun için size kesin bir süre veremem. Ama karşı tarafı
önce isteklendirmek, sonra endişelendirmek önemli bir pazarlık taktiğidir. Yani
sizin mağazayı kiralayacağınıza önce inanmalılar, sonra vaz geçmenizden
korkmalılar. Hatta bazen vaz da geçmelisiniz. Merak etmeyin yine devam eder.
Pazarlık karşı tarafı yormakla ilgilidir. Karşı tarafı
yeterince yorarsanız sizin kararsız ve temkinli halinizden bıkacak ve
istediğiniz fiyatı kabul edeceklerdir. Ama bir haftada yapılan kiralamalar ve
yüz yüze görüşmelerde koparılan indirimler asla yeterli olamaz. Aceleci
davranmayın. En ideali kesintili pazarlıklar ile 3-4 ayda istediğiniz seviyeye
gelmektir.
Tabi tüm bu söylediklerimi yaparken kurt bir pazarlıkçı
olarak değil, saf bir girişimci olarak karşılarında durmalısınız. Yoksa bu
yazıyı okuduğunuzu ve taktik yürüttüğünüzü anlarlar. (Hoş, onların bu yazıyı
okuyacağını sanmıyorum.)
Diyelim ki dediklerime uydunuz ve kiralama yapamadınız. Yani
kiralama şirketi taleplerinizi refüze etti. Bana kızmayın, çünkü kazanan yine
siz oldunuz. Bingo! AVM kiralaması yapan firma sizi aklına (databankına) not
edecek. Bundan sonra kiralamasını üstleneceği tüm AVM’ler için hep size teklif getirecek.
Böylece teklif veren değil, teklif alan pozisyonuna geçeceksiniz ki, bu da
pazarlık dünyasında paha biçilemez bir pozisyondur. Üstelik sizin marjlarınızı
bildikleri için de teklifleri daha uygun olacaktır.
AVM’lerde boy gösterdikçe, hele bir de müşteri çeken bir
marka ve mağazacılık anlayışınız varsa kiralama şirketlerinin mağaza karması
listesine girmeye başlayacaksınız. AVM’lerde yaklaşık 15 mağazaya ulaştığınızda
AVM kiralama şirketleri etrafınızda pervane olmaya başlayacak, 100 mağazayı
aştığınızda ise ilk yıl genel gider ödememe gibi teklifler dahi alacaksınız. 200
mağazaya ulaştığınızda en güzel konumdaki mağazayı size tahsis edip, dekorasyon
masrafınızı karşılayacaklarını ve ilk yıl hiç kira masrafınızın olmayacağını
söylerler, yeter ki siz o AVM’de mağaza açmayı düşünün.
Ara Not:
Aslında AVM sahipleri yatırımlarının geri dönüşleri için 20-25 yıllık planlar
yapsa kiralar metrekare bazında 25 TL ve genel gider bazında da 15 TL olur. Bu
da 200 m2 bir mağaza için kdv’si içinde 9.440 TL yapar ki, bu da aslında hem
perakende markalarımızın kar üretmesine ve yeni mağaza ve inovasyon yatırımları
yapmasına neden olur hem de markalaşmaya daha fazla bütçe de ayırabilirler. Sadece
AVM mağazaları için söylemiyorum cadde mağazalarının sahipleri (rantiyeci
girişimciler) de kiraları makul seviyeye çekse markalarımız tatmin edici brüt
kar elde edebilecek ve dünya markası olabilecek. Belki de bu konuya devlet el
koymalı. Mağaza kiracıları (perakendeci markalar) sadece cirolarının %6’sını mağaza
sahiplerine vermeli. Kira, genel gider, pazarlama ve kdv dahil diğer bütün
masraflar bunun içinden karşılanmalı. Böylece kar üretebilen perakendeciler
devlete de tatmin edici vergi öderler. Serbest piyasa ekonomisinde böyle bir
ticaret kanunu olabilir mi? Öneren varsa, neden olmasın?
Bu kadar pazarlık
taktiğinden sonra şimdi de kiralama (ve sözleşme) aşamasında nelere dikkat
etmeniz gerektiğini ele alalım.
Aslında AVM’ler kiracılarından ciro üzerinden kira almak
ister ama kendilerini garantiye almak için minimum kira da talep ederler. Ciro
üzerinden kira genelde %8’dir. Minimum kira da metrekare üzerinden belirlenir.
Ay sonunda yapılan hesaplamada hangisi yüksekse o ödenir.
Örneğin asgari (sabit) kiranız kdv dahil 15.000 TL ise ve
ciro kiranız da %8 ise; cironuz kdv dahil 187.500 TL’ye ulaşıncaya kadar 15.000
TL kira ödersiniz, aşınca da %8 üzerinden hesaplama yaparak ödersiniz.
AVM’lerin genel gider adı altında kiracılardan talep
etiği ve metrekareye göre belirlenen bir ücret daha vardır. Esasen apartman
sakinlerinden toplanan aidata çok benzer. İçinde; ortak aydınlatma, ortak
iklimlendirme, bahçe ve çevre bakımı, güvenlik, temizlik ve benzeri masraflar
vardır. Buna aidat denmemesinin sebebi de içinde AVM’ye daha çok ziyaretçi
çekmek amacıyla yapılan pazarlama aktivitelerinin bütçesinin de olmasıdır
diyebiliriz. Ayrıca “genel gider” tanımı “aidat”tan daha fiyakalıdır. Her
mağazaya genel gider yansıtması mağaza büyüklükleri üzerinden olur. Dolayısıyla
metrekare başına bir rakam belirlenir. Her mağaza bu rakam ve metrekaresi
üzerinden bu ödemeyi yapar.
Asgari kira ve genel gider metrekare üzerinden
belirlendiği için kiralamayı düşündüğünüz alanın metrekaresini ölçmenizi önemle
öneririm. Genelde AVM’ler sözleşmelerde brüt metrekareden bahseder ki, bunun
netinin %3 ila 30 arasında değiştiğini görmüşlüğüm vardır. Brüt ile net
arasında %5 fark kabul edilebilir ama daha fazlası haksızlık/enayilik olur.
Asgari kiranızı ve genel giderinizi brüt kira üzerinden ödeyeceğinizi
unutmayın. Haksızlığa uğramamak (enayi olmamak) için sözleşme imzalamadan önce
mutlaka kiralayacağınız mağazanın metrekaresini ölçün. Sözleşmede yazan brüt metrekare
ile net metrekare arasında çok fark var ise buna itiraz edin ve sözleşmede
düzelttirin. (Bazı markalar kira ve genel gider hesaplamalarının net alan
üzerinden yapılmasını ister ve bunu da sözleşmelerine yazdırırlar.) Yoksa çok
yüksek kiralama bedelleri ödersiniz.
AVM’ler enflasyondan etkilenmemek ve devalüasyonlardan
yararlanmak için metrekare üzerinden alınan asgari kirayı da, genel gideri de
dövizle (Euro veya Dolar) belirlerler. Çok ender olmakla birlikte TL üzerinden
kiralama yapan AVM’ler de vardır. Asgari kira ve genel gider ay başında
ödenirken, ay sonunda yapılan hesaplama ile ciro yüzdesi üzerinden belirlenen
kira daha yüksek ise fark ödemesi yapılır. AVM’ler tüzel firmalar olduğu için
kiracılarına fatura keser. Bu da aslında markalar/mağazalar için gider gösterme
açısından bir avantajdır.
Ara Not: AVM’ler
büyük mağazalarının metrekare kira ve genel gider fiyatlarını küçük mağazalarına
göre daha az tutarlar. Bu da gayet normaldir.
Kira ve genel gider başlangıcı illa sözleşmenin yapıldığı
veya mağazanın teslim alındığı tarih olmak zorunda değildir. Genelde mağaza
açıldıktan sonra kira ve genel gider başlar. Yani kiraladığınız mağazada
yapacağınız dekorasyon ve açılış çalışmaları için kira ödemek durumunda
değilsiniz, en çok genel gider ödeyebilirsiniz. Yine de saf ve temiz bir genç
markaysanız kiralama şirketi sizden bu hazırlık evresinde dahi kira almaya çalışacaktır.
Yalnız AVM’ler kiracılarına en fazla 45 ila 60 gün içinde mağazalarını açma
zorunluluğu getirirler ki, bu da gayet normaldir.
Kira sözleşmesi sırasında, konutlarda olduğu gibi,
AVM’ler de depozito talep eder. Genelde bu depozito 3 aylık asgari kiradır.
Burada da pazarlık yapabilirsiniz veya teminat mektubu önerebilirsiniz.
AVM’lerde kiralama süresi genelde 5 yıldır. Metrekaresini
dövizle kiralayan AVM’ler genelde ikinci, üçüncü, dördüncü ve beşinci yıllarda
metrekare fiyatının ne olacağını da (döviz cinsinden) sözleşmede belirtirler. Bazıları
da her 12 ayda bir yapılacak zam oranı belirler. Dövizle kiralama yapacaksanız
zam oranınız %3’ü geçmesin. Burada da pazarlık yapın.
Metrekare başına genel gider rakamı da genelde döviz
cinsindendir ve 5 yıl boyunca sabit kalır, kalmalıdır da. Genel gidere ek
olarak istenen pazarlama katkı payı, sosyal sorumluluk katkı payı gibi şeylere
sakın izin vermeyin. Yoksa önünüze sürekli fatura gelir. Geçmişte bazı AVM’ler
gönderdikleri genel gider faturalarıyla kiracılarına kan kusturmuşlardır.
AVM’lerde genel gider ücreti metrekareye 15 Euro’ya kadar istenebilmektedir. Bu
rakamı bazı AVM’lerde 2 Euro’ya kadar bile çekebilirsiniz.
TL ile kiralamada ise asgari kiranın ve genel giderin
yıllık artışı genelde ya TEFE’ye, ya ÜFE’ye, ya da TEFE/ÜFE ortalamasına göre
yapılır. Bazıları bu artışa ek olarak %3-4-5 gibi artışlar da talep edebilir.
Birçok AVM, sözleşmenin yenileneceği yıl (altıncı yıl) en
az ne kadar artış olacağını da ilk sözleşmede belirtir. Dikkat edin; bu artış
da çok fahiş olabilir.
Mağaza kiralama sözleşmelerinde, genelde kiracının sözleşme
bitim süresinden önce çıkmayı talep etmesi durumunda sözleşme bitimine kadar
olan kiraları peşinen ödeyeceğine dair bir madde bulunur. Mağazayı kiralamanıza
rağmen bir nedenden dolayı bir süre sonra AVM’den çıkmak isterseniz, ihbar
süresinden sonraki kiraları ödemek zorunda değilsiniz. Bu konudaki
ihtilaflardan doğan davalarda mahkemeler kiracı lehine karar vermekte ve kalan
kiraların ödenmesine gerek görmemektedir. Zaten bunu bilen AVM’ler ayrılmak
isteyen kiracıların başta gözünü korkutsalar da sonradan uzlaşma
önermektedirler.
Ara Not: Siz
siz olun mutlaka mağaza kiralama sözleşmelerini avukatınıza okutarak görüş
alın. Özellikle de “fesih” maddelerini çok iyi yorumlayın.
AVM’den çıkarken mağazanız için yaptığınız yatırımı geri
isteyemezsiniz. Ama arzu ederseniz altyapı ve sabit dekorasyon malzemelerinizi
söküp götürebilirsiniz. Bunu tavsiye etmem. Çünkü ekstra maliyet olur sizin
için ve söktükleriniz işinize yaramaz. Size yar olmadıysa bırakın yerinize
gelecek markaya yar olsun.
Aslında AVM’den ayrılmayı kafanıza koyduysanız, yerinize
başkasını yerleştirmeyi siz kurgulayın. Çevreniz genişse fısıltı mekanizmasını
işleterek, örneğin “iyi bir hava parası alırsam hemen devrederim” gibi cümleler
kurarak talipliler bulabilirsiniz. Böylece devir parası alarak mağazanızı başka
bir markaya teslim etmeniz de mümkün olabilir. Tabi bunun için mağazanızı
devredeceğiniz markayı AVM de kabul etmelidir. Kabul ettiyse devredeceğiniz
markayla aranızdaki hava parası alışverişine AVM karışamaz.
Ara Not: Başka
bir markanın çıktığı mağazaya yerleşmek sizin altyapı ve dekorasyon masrafınızı
yarı yarıya düşürür.
Hali hazırda ziyaretçi kabul eden bir AVM’de mağaza
kiralıyorsanız akşam 10:00’dan sabah 10:00’a kadar dekorasyon çalışması
yapabilirsiniz. AVM’nin açık olduğu saatlerde dekorasyon çalışması
yapamazsınız. Açılışa kadar dışarıdan içerinin gözükmemesi de gerekir. Bunun
için de dış cephenize ya kendi brandanızı ya da AVM’nin brandasını asmalısınız.
AVM’nin açık olduğu saatlerde en çok gürültüsüz işlere izin verirler ama mal
getirip götürmenize veya işçilerinizin sık sık girip çıkmasına izin vermezler.
Bu durum sözleşmelerde de belirtilir ve gayet mantıklı/makul bir istektir.
AVM’de kiraladığınız mağazayı alaylı ustalar tutup dekore
ettiremezsiniz. Çünkü AVM’ye öncelikle dekorasyon ve altyapı projelerinizi
(paftalarınızı) onaylatmanız gerekir. AVM yönetimi sizden yangın tesisatının
projesini, mekanik (ısıtma-soğutma, havalandırma ) tesisatının projesini,
elektrik ve kablolama ve aydınlatma projenizi, dekorasyon projenizi görmek ve
onaylamak ister. Bu projeleri hazırlatmadan önce mutlaka AVM’nin verdiği teknik
şartnameyi okumanız ve mağaza konusunda bir mimar ile çalışmanız gerekir. O da
bu teknik şartnamelere uygun projeler hazırlayacak ve proje hazırlamaktan
anlayan ustalarla ve tedarikçilerle çalışacaktır.
Yangın tesisatı, mekanik tesisatı ve elektrik tesisatı
konularında AVM’nin teknikerlerine ve onların yönlendireceği tedarikçilere mahkûm
olabilirsiniz. AVM’nin ana iklimlendirme üniteleri belli bir markaya ait olacağı
için kullanacağınız ısı pompaları da o markadan olmalıdır ve bunlar genelde çok
pahalıdır. Üstelik AVM’nin göstereceği yerden de almak zorundasınızdır. Buna
itiraz etme şansınız da yoktur.
Dekorasyon süresi boyunca AVM’nin teknikerleri gelip mağazada
yapılanların teknik şartnameye uygun olup olmadığını denetlerler. Öyle ki,
altyapı ve dekorasyon için çalışacak işçilerin sigortalı olup olmadıklarını, iş
güvenliğine uygun çalışma yapılıp yapılmadığını bile denetlerler.
Ara Not: AVM’de
mağaza dekore etmek caddede bir mağazayı dekore etmekten neredeyse iki kat daha
pahalıdır. Hamama (AVM’ye) giren terler.
Kiralama yaparken açmayı taahhüt ettiğiniz marka ve
satmayı taahhüt ettiğiniz ürün gamı AVM için önemlidir ve bunu değiştirmeniz
neredeyse imkânsızdır. Yani bir markanın franhisee’si olacaksanız, AVM’ye o
markayı açacağınızı belirtecek ve sözleşmenizi buna göre hazırlayacak ve
imzalayacaksınız. Ama zaman içinde markadan memnun kalmaz ve başka marka
altında faaliyet göstermek isterseniz bunun için öncelikle AVM’den izin
almalısınız. AVM mağaza karmasını (müşterilerin kolay dolaşımı için mağazaları
özelliklerine göre bir araya getirme politikasını) bozmamak için size izin
vermeyebilir veya önereceği bir markanın franhisee’si olmanızı isteyebilir.
Ara Not: AVM’ler
sözleşmelerinde alt kiralama yapamayacağınızı belirtir. Yani siz kiraladığınız
mağazayı tamamen veya kısmen başkalarına kiralayamazsınız. Kendiniz işletmek
zorundasınız.
AVM’ler haftanın 7 günü yılın 365 günü açıktır. Çalışma
saatleri bir iki gün hariç sabah 10:00’dan akşam 10:00’a kadardır. AVM’nin halka
açık olduğu saatlerde sizin mağazanızın da açık olması gerekir. Geç açar veya
erken kaparsanız cezai müeyyide uygulanacağı sözleşmede bulunur.
Kiralama sözleşmenizi çok iyi okuyun. Bazıları bilerek
veya bilmeyerek anlaştığınız şartlardan farklı sözleşme hazırlayıp
gönderebilir. Unutmayın ki her sözleşme iki tarafın da haklarını korumalıdır. Sözleşme
bir kere yapılır ve süresi dolana kadar taraflar uymakla yükümlüdür. İmzalamadan
önce değişiklik talep etmekten çekinmeyin.
İlk mağazalarınızı
hangi AVM’lerde açmalısınız?
Bu yazının konusu değil ama yine de cevap vereyim. Yüksek
ciro yapacağınız veya prestij kazanacağınız bir AVM’den ziyade (ki onların
kiralama ücretleri çok ama çok yüksektir ve bu yüzden karlılığınızı alıp
götürürler) tatmin edici net kar üretebileceğiniz AVM’lerde mağaza açın derim.
Bu stratejiyi güderseniz ileride yüksek ciro ve prestij vaad eden AVM’lere
kolaylıkla girebilirsiniz. Gün gelecek karşınıza öyle bir AVM projesi çıkacak
ki, istenen kiralarla kar etmeniz mümkün olmamasına rağmen, sırf prestij olsun
diye tutacaksınız. O mağazanın zararlarını misliyle karşılayacak başka karlı
mağazalarınız varsa neden olmasın?
Gönlünüze göre bir AVM’de, bütçenize göre kiralamalar
dilerim.
Dip Not: Umarım
AVM sahipleri ve kiralama şirketleri bana gücenmez. Gücenseler de umurumda
değil, çünkü ben markaların tarafındayım.
Dip Not 2: Aşağıdaki soru-cevap bölümlerini de okursanız konu hakkında daha fazla bilgilenirsiniz. Soru soracaksanız eğer, mutlaka soru-cevap kısımını okuyun ki, daha önce cevabı verilmiş bir soru sormanıza gerek kalmasın.