Dükkan Kiraları

Perakende noktaları, üreticilerin (yani marka sahiplerinin) ürünlerini tüketicilerle buluşturdukları yerlerdir. Perakende fiyattan satılan her ürün hem üreticiye, hem (varsa) aracı tüccarlara, hem perakendeciye, hem dükkânda çalışanlara, hem de dükkân sahibine para kazandırmaktadır. Perakendede bir şey satılasıya kadar bahsi geçen aktörler para kazanamaz, teorik olarak kazanamamalıdır. Verimli ve karlı çalışan perakende nokta sayısı çok olan ülkeler canlı ekonomilere sahiptir. Bu yüzden Türkiye’nin gelişmesinde alışveriş caddelerinin ve alışveriş merkezlerinin çok önemi vardır. Perakendeciliğin sağlıklı büyümesi firmalarımızın, dolayısıyla ekonomimizin sağlıklı büyümesi anlamına gelir. Dünya markaları çıkarabilmek için özellikle organize perakendeciliğin ülkemizde çok gelişmesi gerekir. Markalı perakende zincirleri yurt içinde güçlendikten sonra yurtdışına yayılarak ülkemize katma değer getirecek varlıklardır.

Gel gelelim; perakendecilikte ciddi bir karsızlık sorunu var. Hipermarket zincirleri de, moda markası zincirleri de uzun yıllardır kar üretemiyorlar. Bu karsızlığın birçok sebebi var. Kötü yönetim ve kör fiyat rekabeti bunlardan biri. Ama bence en temel sebep kiralar. Mağaza/dükkan sahipleri o kadar yüksek kiralar istiyor ki, marketler de mağazalar da resmen kiraya çalışıyorlar. Özellikle AVM’deki marketler ve mağazaların vay haline…

Perakendecilik yıl içinde çok dalgalı cirolara sahiptir. Özellikle moda markalarında yılın son 4 ayında yapılan ciro, yılın ilk 8 ayında yapılan ciroya eşittir. Böyle bir ortamda sabit kira yerine ciroya endeksli kiralama daha doğrudur. Ayrıca caddelerin ve AVM’lerin ciro potansiyeli her yeni yerleşim birimi ve AVM sayesinde azalmaktadır. Dolayısıyla sürdürülebilir cirolar elde edilememekte ve çoğu aylarda kira bile çıkarılamamaktadır.   

Perakendecileri karlı hale getirebilmek için her türlü perakende noktasının kira fiyatlarının düşmesi gerekir. Bugün Türkiye’de ister ev, ister ofis, ister mağaza, ister arsa olsun kiralamada da, satın almada da çok spekülatif fiyatlar oluşmuştur. Bu spekülatif fiyatlar ekonomiye şu anda zarar verdiği gibi, ileride çok büyük krizlere de neden olacaktır (bkz; ABD’deki 2008 krizi).  

Hükümet perakendecilerin kira yüküne çözüm getirmelidir. Zira karların tamamı hatta daha fazlası kiraya gitmektedir. Devletin toplayacağı kar, kira olarak rantiyeci kodomanların cebine girmektedir.

Perakendecilerden vergi toplayamayan devlete bir öneri 

Ev ve ofis dışı mesken (dükkan/mağaza) kiralamada bence zorlayıcı bir kanuna ihtiyacımız var. Dükkan sahibi ile kiracı arasında gelir paylaşımlı bir kiralama modeli olmalıdır. Bana göre hiçbir perakende noktasının kirası aylık cironun %6’sını geçmemelidir. Örneğin %4 üzerinden kiralama yapıldıysa, kiracı 20 bin TL ciro yaptığı ayda 800 TL kira ödemelidir. Başka bir ay 60 bin TL ciro yaptıysa 2400 TL kira ödemelidir. (Bu sistem sayesinde tüm mağazalar, dükkan sahipleri tarafından denetlendiği için, faturalı çalışmak zorunda kalacaktır, dolayısıyla kayıt dışı ekonomi azalacaktır.)

%6 çok düşük bir yüzde diyecek olan dükkan sahipleri bilmelidir ki, ciro üzerinden %6 kira ödeyecek bir firma zaten en fazla %4-5 kar edebilmektedir. Merak etmeyin günümüzde %5’ten fazla kar üretebilen, örneğin %20 karlı çalışan perakendeci kalmamıştır. Zaten günümüz rekabet dünyasında en büyük problem karsızlıktır. Onun için dükkânınızın değerini şişirmeyin, açgözlü olmayın, kendinizi kiracınız olan firmanın ortağı sanmayın. AVM’nizin veya dükkânınızın bulunduğu caddenin alışveriş potansiyeli yüksekse veya kiracınız yüksek cirolar yapabiliyorsa tatmin edici kira elde edeceksinizdir. Dükkânınız doğru lokasyonda değilse veya doğru kiracıya kiralamadıysanız elbette kiranız düşük olacaktır. Daha doğrusu yaptığınız veya aldığınız dükkanın maliyetini kiralayarak 5-10 yılda değil de  batı ülkelerinde olduğu gibi 15-20 yılda çıkarmaya çalışın.

Tabii diyeceksiniz ki, kiraların bu düzeye çıkmasına sebep dükkan sahipleri değil, kiracılar. Onlar yüksek kiralar önerdikleri için kiralar bu seviyeye çıktı.  Doğrudur, yer kapma savaşı içindeki markalar değerinin çok üzerinde kiralar ödemeyi göze almışlardır. Ama bu açgözlülük yüzünden zarar etmektedirler ve devlete vergi ödeyememektedirler. Daha da kötüsü firmalarını yok pahasına yabancılara satmak zorunda kalmaktadırlar.

Arsa fiyatları bu düzeydeyken önerimin hayata geçmesini imkansız bulanlar olabilir. Ama önerim hayata geçtiğinde arsa fiyatları da kendiliğinden düşecektir. Zira yukarıdan aşağıya zincirleme bir reaksiyon olduğu için, yani yüksek kiraları ödemeyi kabul eden kamikaze markalar olduğu için, dükkan kiraları ve dolayısıyla arsa fiyatları yüksektir.  

Kiracıdan aldığı stopaj veya kdv ile dükkan sahibinden aldığı emlak vergisinden tatminse maliyemiz benim “gelir paylaşımlı kira modelim” hayata geçmez. Ama bu modelin perakendecilerimize hayat vereceği, dolayısıyla dünya markaları çıkarma yolunda önemli bir katkı sağlayacağı da muhakkaktır.

Bir ülkeyi rantiyeciler değil, karlı firmalar büyütür. Firmalarımızın ürettiği karların rantiyecilerce çarçur edilmesi yerine yatırımlara dönüşmesini istiyorsa devlet, “gelir paylaşımlı kira modelini” gündemine alıp tartışmalıdır.

Tabii, bir bakarsınız, insaflı dükkan/mağaza sahipleri, belki de kiracılarına kendiliğinden benim önerdiğim “gelir paylaşımlı kira modelini” önerirler. Böylece daha namuslu para kazanmış olurlar. 

Web sitem: www.muratsaylan.com

Diğer blog’larım: http://sektorlernedurumda.blogspot.com    http://baksumarkalara.blogspot.com